Как да оцените обява: обявена цена срещу ориентир за квартала

Цената в една обява не е цената, на която ще се купи жилището. Тя е желание, понякога реалистично, понякога не. Колко е по-висока или по-ниска от пазара, се вижда най-ясно, когато я сложите до нещо измеримо. Тук показваме как да сравните една конкретна обява с ориентира за квартала, например с апартамент в район Младост в София.

Четирите етикета, които ще виждате

ImotiTrend различава четири вида цена и е важно да не ги смесвате:

• Asking - цената, която продавачът или посредникът е изписал в обявата. Тя е начало на разговор, не край.
• Estimate (оценка) - моделирана стойност. Публично в сайта я виждате като ориентир в €/м² за град и квартал, с етикет „Ориентир“. Не е обява и не е сделка.
• Deed (нотариална сделка) - цената, вписана в нотариалния акт. Това е истинската цена на една сделка, но тя често е известна със закъснение и е трудно достъпна по адрес. ImotiTrend не публикува такива цени.
• AI - автоматична оценка за конкретен имот при зададени параметри. Тя е по-близо до „какво би могло да е“, отколкото до „какво е“. Към днешна дата в сайта се показват само ориентири.

Тези четири числа рядко са равни. Целта не е да ги изравните, а да знаете коя от тях държите в ръка.

Пример: 68 м² за 190 000 € в Младост

Допускаме обява за апартамент от 68 м² с цена 190 000 € в район Младост. Ориентирът за Младост е 2891 €/м².

1. Цената на метър в обявата: 190 000 / 68 = около 2794 €/м².
2. Ориентирът за 68 м² е 2891 x 68 = около 196 600 €.
3. Разликата е 2794 спрямо 2891, тоест около 3,4% под ориентира.

Обява 190 000 € за 68 м²: около 2794 €/м², около 3,4% под ориентира за Младост

На пръв поглед това изглежда като „добра цена“. Но разлика от 3,4% спрямо средното за голям район още нищо не доказва. Младост има комплекси с различна възраст и качество, а ориентирът е средна стойност. Обявата не е нито изгодна, нито скъпа - тя е в обхвата на нормалното и чак корекциите ще кажат повече.

Корекциите, които променят сметката

Какво вдига или сваля една конкретна цена спрямо средното:

• Етаж. Първият и последният етаж обикновено се ценят по-малко, а високите етажи с изглед и асансьор - повече.
• Изложение. Гледка и слънце влияят на комфорта и цената.
• Година на сградата. Нова сграда и сграда от панелната епоха не се сравняват директно. Проверете и състоянието на общите части.
• Акт 16 и разрешение за ползване. Проверете дали сградата е въведена в експлоатация. Без това има правни и банкови усложнения.
• Ремонт. Нужният ремонт е допълнителен разход. Ако апартаментът изисква 10 000 €, ефективната цена става 200 000 €, тоест около 2941 €/м² - около 1,7% над ориентира, а не под него.
• Паркомясто и мазе. Включени ли са в цената, или се купуват отделно? Това може да обясни голяма част от разликата.
• Документи. Енергиен сертификат, нотариален акт, скица, данъчна оценка и липса на тежести - всичко това трябва да е налично преди сериозен разговор.

Така „3,4% по-евтино“ може да стане „1,7% по-скъпо“, без нито една дума в обявата да е невярна.

Сигнали, които заслужават допълнителна проверка

Не всяка странност е признак за проблем, но някои неща си струва да изяснявате.

• Липса на адрес. Ако не можете да установите поне улицата или комплекса, не можете да сравните сградата и квартала.
• „Цена по договаряне“. Може да е нормално, но не дава база за сравнение. Попитайте за очаквана цена.
• Снимки без обстановка. Само общи или рендерирани снимки не показват реалното състояние.
• Една и съща обява на няколко места. Не е проблем сама по себе си, но е добре да сверите дали цената и площта съвпадат.
• Площ без уточнение. Строителна, застроена или чиста площ дават различен €/м².

Това не са обвинения, а въпроси за продавача. Добрият продавач ще отговори спокойно.

Как работи анализаторът на оферта

На страницата Градове и анализ на оферта има инструмент, в който въвеждате адрес, цена в евро, площ в м² и брой стаи. Той определя квартала и сравнява цената на метър от обявата с ориентира за този квартал. Резултатът е разликата между asking и ориентир, изразена в проценти и в евро.

Какво инструментът не може да знае: етажа, състоянието, шума, изложението, правното състояние на имота, мотивацията на продавача и какво още е обявено в същия блок. Той е начало на сравнението, не оценка за банка и не заключение. За точна оценка е нужен лицензиран оценител, а за правна проверка - нотариус или адвокат.

Как да проверите обява стъпка по стъпка

1. Изчислете €/м² на обявата (цена / площ).
2. Сравнете с ориентира за квартала в градовете на ImotiTrend.
3. Направете корекции за ремонт, паркомясто, етаж и годината на сградата.
4. Погледнете и наемите в района чрез ориентирите за наем в София.
5. Поискайте документите и огледайте сградата лично.

Ориентирите са средни стойности за квартал. Конкретният апартамент може основателно да е над или под тях. Целта е да влезете в разговор с продавача с число, което познавате, а не само с чувство.