Доходност от наем в България: брутна, нетна и как се смята

„Доходност от наем“ звучи като едно число, но зад него стоят поне три: брутна, нетна и такава след лихвата по кредита. Когато видите 6% в таблица, първият въпрос е кое от трите е това. Тук показваме как се получава брутната доходност, която виждате на ImotiTrend, и как от нея се стига до това, което реално остава на собственика.

Важно предупреждение още в началото: числата на сайта са ориентири на модел, не анкета с реални обявени наеми и не нотариални сделки. Затова ги ползвайте като скала за сравнение, не като обещание за приход.

Формулата, която стои зад брутната доходност

Брутната годишна доходност е годишният наем, разделен на цената на имота:

Брутна доходност = 12 x месечен наем / цена x 100

Три примера за апартамент от 60 м², при средните ориентири на градовете:

• София: цена 2450 €/м² x 60 = 147 000 €. Наем 12,5 €/м² x 60 = 750 € на месец, тоест 9000 € годишно. 9000 / 147 000 = 6,12%.
• Варна: цена 1750 €/м² x 60 = 105 000 €. Наем 9,8 €/м² x 60 = 588 € на месец, тоест 7056 € годишно. 7056 / 105 000 = 6,72%.
• Русе: цена 1180 €/м² x 60 = 70 800 €. Наем 6,4 €/м² x 60 = 384 € на месец, тоест 4608 € годишно. 4608 / 70 800 = 6,51%.

Квадратурата се съкращава: за София получавате същото и от 12 x 12,5 / 2450. Именно така се получават и стойностите на сайта (6,12%, 6,72% и 6,51%).

Брутна доходност в София: 6,12% - 9000 € годишен наем върху 147 000 €

От брутна към нетна: какво се отнема

Брутната доходност е най-оптимистичното число, защото предполага, че жилището е наето всеки месец и нищо не се чупи. Реалността оставя по-малко:

• Празни месеци. Между двама наематели има дни или седмици без наем. Дори един празен месец годишно отнема 1/12 от дохода.
• Ремонти и поддръжка. Боя между наемателите, уреди, течове. За груба сметка често се залага около 1% от цената годишно, но реалната сума зависи от състоянието на жилището.
• Такси и разходи. Ако част от текущите разходи падат върху собственика, те намаляват приходите.
• Данъци. Доходът от наем се облага. Правилата и ставките се променят - проверете актуалните при НАП или данъчен консултант, преди да сметнете нетното.
• Цената на кредита. Ако имотът е купен с ипотека, лихвата е отделен разход, който трябва да се извади или поне да се сравни с нетния доход.

Илюстрация за София със същия апартамент: брутно 9000 €, минус един празен месец (750 €), минус 1% за ремонти (1470 €) остават 6780 €, тоест 4,61% нетно преди данъци. За Варна същата сметка дава 5418 €, около 5,16%, а за Русе 3516 €, около 4,97%. Допусканията са примерни и не включват данъци и лихва. Само първата година лихва по кредит от 80% при 2,48% е около 2900 € за София, тоест около 2% от цената.

Защо градовете изглеждат толкова близки

Ако разгледате всички десет града в ориентирите, брутната доходност се движи в тесен диапазон - от 6,12% в София до 6,78% в Добрич. Това не означава, че реалният пазар е толкова равен. В модела цените и наемите са изведени по сходна логика, затова разликите между градовете се изглаждат. В действителност отделни жилища носят значително по-висока или по-ниска доходност от средната за града.

Затова не търсете „кой град е най-доходен“ в разликата между 6,5% и 6,7%. По-полезен въпрос е какво е жилището и колко реално може да е наемът му. За конкретна сметка вижте ориентирите в наемите във Варна, наемите в Русе и наемите в София, а в страницата Наеми по градове и квартали сравнете и по квартали.

Целогодишен или сезонен наем

Сезонният наем изглежда изгоден заради по-високата месечна цена, но се плаща с празни месеци. Във Варна целогодишният ориентир от 588 € на месец прави 7056 € годишно. За да се получи същата сума от сезонен наем само за 5 месеца, ще ви трябват около 1411 € на месец, за 6 месеца - около 1176 €. Към това се добавят разходи за посредник, почистване и честа смяна на наемателите. Сравнявайте годишните суми, не месечните.

Два източника на възвръщаемост

Доходността от наем е само едната част. Другата е промяната на цената. Ориентирът за София показва ръст на цените от 11,2% година към година, а наемите растат с 7,7%. Това не е прогноза, а наблюдение за миналия период. Цената може да расте, да стои или да пада, а наемът следва доходите и предлагането. Не ги смесвайте: имот може да има ниска доходност и силен ръст на цената, или обратното. Заедно те дават общата възвръщаемост, но рискът им е различен - ръстът на цената се реализира едва при продажба, а наемът идва месец след месец.

Грешки, които се правят често

1. Сравняване на брутна с нетна. 6% брутно и 4,5% нетно са различни числа.
2. Пренебрегване на празните месеци. Едно празно тримесечие променя сметката значително.
3. Забравена лихва. Ако имотът е с кредит, сравнявайте доходността с лихвата, не с депозит.
4. Средна стойност вместо конкретен имот. Средният наем на града не е наемът на вашия апартамент.
5. Липса на запас за ремонт. Една по-голяма поправка заличава годишния приход.

Проверете доходността с числа: наеми, калкулатор, сравнение

• Страницата с наеми - ориентирите за наем по градове и квартали.
• Калкулаторът - за вашите числа и лихва по кредит.
• Сравнението на градове - за сравняване на два града един до друг.

Доходността е полезна за сравнение, но не е гаранция. Преди да я използвате, проверете реалния наем за конкретния адрес и актуалните данъчни правила.