Наем или покупка: какво излиза по-евтино в София, Пловдив, Плевен

Въпросът „да наема ли, или да купя“ обикновено се решава по усещане: наемът „отива на вятъра“, а ипотеката „поне е моя“. Когато смятате с числа, картината е по-сложна. За една и съща двустайна квартира от 60 м² месечната вноска по кредит често излиза по-ниска от наема, а наемът все пак може да е по-разумният избор. Разликата е в разходите, които не се вписват в месечната вноска.

Затова сравняваме три контрастни града по един и същ метод: София, Пловдив и Плевен. Всички суми по-долу са илюстрация върху ориентири, не оферта от банка и не конкретен имот.

Три града, един и същ апартамент от 60 м²

Цената е средният ориентир за града по €/м², наемът е средният ориентир за наем по €/м². Кредитът е 80% от цената, за 25 години, при 2,48% годишно. Това е последната средна лихва по нови жилищни кредити според ЕЦБ (декември 2025), а не лихвата, която ще ви предложи конкретна банка.

• София: 2450 €/м² дават 147 000 €. Наемът от 12,5 €/м² е 750 € на месец. Кредитът е 117 600 €, вноската е около 526 € на месец, а собствените средства (20%) са 29 400 €.
• Пловдив: 1680 €/м² дават 100 800 €. Наемът от 9,2 €/м² е 552 € на месец. Кредитът е 80 640 €, вноската е около 361 €, а собствените средства са 20 160 €.
• Плевен: 980 €/м² дават 58 800 €. Наемът от 5,5 €/м² е 330 € на месец. Кредитът е 47 040 €, вноската е около 211 €, а собствените средства са 11 760 €.

Вноската е около 70% от наема в София, 65% в Пловдив и 64% в Плевен. На хартия ипотеката излиза по-евтина месец за месец и в трите града. Но това сравнява само две числа, а не двете решения.

София: 750 € наем срещу около 526 € вноска за същите 60 м²

Разликата от около 224 € на месец прави 2688 € годишно. Срещу нея стои аванс от 29 400 €, който сте замразили в жилището, плюс разходите, които следват.

Какво не се вижда във вноската

Собственикът плаща неща, които наемателят не плаща:

• Аванс и такси при покупката. Освен 20% аванс има нотариални такси, такси за вписване, местен данък при придобиване и обикновено такси към банката и оценка на имота. Ставките се променят, затова поискайте актуална сметка от нотариус и от банката.
• Поддръжка. Ремонти, смяна на дограма, бойлер и уреди, текущи разходи на входа и фонд за ремонт са ваша грижа. При по-стар сграден фонд заделете повече.
• Данъци и такси. Годишният данък върху имота и таксата за смет обикновено са за сметка на собственика. Проверете актуалните правила в общината.
• Лихвата. При 2,48% и 25 години общо платената лихва е около 40 300 € в София, 27 600 € в Пловдив и 16 100 € в Плевен. Това е цената на заетите пари.
• Цената на авансовите пари. 29 400 € в София биха могли да стоят като резерв или да бъдат вложени другаде. Това не е сметка, която получавате, но е разход на избора.

Наемателят също има рискове: наемът може да се вдигне при подновяване, наемодателят може да реши да продава, а договорът не ви дава сигурност за повече от няколко години. Погледнете ориентирите за наемите в София, наемите в Пловдив и наемите в Плевен, преди да слагате свои числа.

Колко годишни наема струва един апартамент

Прост начин за мислене е да разделите цената на годишния наем. В София 147 000 € / 9000 € са около 16,3 години. В Пловдив 100 800 € / 6624 € са около 15,2 години, а в Плевен 58 800 € / 3960 € са около 14,8 години. Колкото по-голямо е числото, толкова по-скъпо е да притежавате спрямо това да наемате.

Това не е срок за връщане на парите. Това е мерна единица. Ако планирате да живеете в жилището 4 години, то няма да „се изплати“ през този период. Затова срокът на престоя е най-важният въпрос.

В секцията „наем срещу покупка“ на калкулатора можете да сложите свои числа: цена, аванс, лихва, наем, очакван ръст на цените и години в жилището. Така ще видите кога двете линии се пресичат. Как се получава вноската, е обяснено в материала за ипотечния калкулатор.

Кога наемът е рационален

• Ако вероятно ще смените града или работата в следващите 3-5 години. Таксите при покупка и продажба тежат много, когато престоят е кратък.
• Ако нямате аванс, без да изпразните резервите си. Жилище без запас за ремонти е ненужен риск.
• Ако вноската и разходите оставят малък марж при спад на доходите, особено при променлива лихва.
• Ако цените в района са високи спрямо наемите и вие не очаквате те да растат бързо.

Кога покупката има смисъл

• Ако планирате да останете 8-10 години или повече и вноската остава комфортна.
• Ако разликата между наема и вноската реално се насочва към спестяване или към по-бързо погасяване, а не се изразходва.
• Ако имате буфер за ремонти и за месеци без доход.
• Ако предпочитате предвидим разход: фиксираната вноска е по-ясна от наема, който може да се променя.

Ценовият риск работи и в двете посоки. Официалният индекс на цените на жилищата (Eurostat, НСИ) показва ръст от 14,8% за година, но миналият ръст не е прогноза. Купувач, който влиза на висок пазар, може да види цената да стои на място. Наемателят избягва този риск, но не печели от ръста.

Следващи стъпки за сравнението

1. Сложете реалните си цифри в калкулатора за наем срещу покупка.
2. Сравнете избрани градове в сравнението на градове.
3. Вижте как се движат лихвите в материала за ипотечните лихви.

Решението рядко е „наем или покупка“ изобщо. По-често то е „наем или покупка в този град, за толкова години, с такъв аванс“. Числата тук са ориентири. За конкретен имот проверявайте обявата, а за конкретна лихва питайте банка.