Наеми във Варна: летен сезон или целогодишен договор

Във Варна един и същ апартамент може да бъде два различни имота, според това дали го гледате през юли или през февруари. Гледка към морето и кратка разходка до плажа подсказват летен наем и висок доход, но градът не е само курорт. Във Варна има университети, пристанище, индустриални зони и ИТ компании, а те създават търсене на жилища по всяко време на годината. Тук сравняваме двете логики на наема и гледаме какво казват ориентирите по квартали.

Среден ориентир за наем във Варна: 9,8 €/м² на месец, при диапазон от 7,4 до 13,7 €/м².

Важно е да знаете откъде идват тези числа. Те са моделирани ориентири за града и кварталите, а не live обяви и не нотариални сделки, затова ги ползвайте за сравнение между квартали, а не като обещание за конкретен договор. Общата картина на града е в прегледа на пазара във Варна. Тук следим само един въпрос: какво променя сезонът.

Две логики на наема: договор за цялата година или летен сезон

Дългосрочният наем е прост. Подписвате договор, наемателят плаща всеки месец, а консумативите са негови. Доходът е по-нисък в най-силните летни седмици, но е предвидим. Краткосрочният летен наем работи другояче. Цената за нощ или седмица в пика е много по-висока от месечния наем, но имотът трябва да се мебелира, да се чисти между гостите, да се рекламира и да се управлява, а извън сезона често стои празен.

Затова един и същ годишен приход може да дойде по два различни пътя. При целогодишния наем рискът е по-малък, но таванът е месечният наем. При сезонния потенциалът е по-голям, а почти цялата останала година е под въпрос. Нямаме данни за заетостта на конкретни имоти и няма да ви даваме измислени проценти. Можем да покажем как се държат ориентирите, а останалото е въпрос към собствена проверка на пазара.

На ниво град ориентирът за наем расте с около 6,3% година към година, а брутната доходност е около 6,7%. Това е средна стойност, която не разделя сезонния от целогодишния наем. Ориентирите за наем и цени по квартали можете да видите в страницата за наемите във Варна.

Квартали до морето: Бриз, Чайка, Център и Галата

Тук се плаща за локацията. Градският среден ориентир за продажба е 1750 €/м². Бриз е на около 2538 €/м², Център на 2450, Чайка на 2188, а Галата на 2012 €/м², което ги слага от 15% до около 45% над градската средна стойност. В същото време ориентирите за наем са 13,7 €/м² в Център, 12,3 в Чайка и 11,3 в Галата.

Какво означава това за летния наем? Близостта до морето и центъра е точно онова, което търсят краткосрочните гости. Но тя вече е вградена в цената на квадратния метър, така че влизате в имот, който пазарът е оценил като „морски“. Ако купувате за лятно отдаване, трябва да попитате не само колко може да се получи в най-добрата седмица, а какво се случва от октомври до май.

Квартали за наематели през цялата година

Другата част на града е логична за хора, които живеят и работят тук. Това са студенти, специалисти в ИТ сектора, работещи в пристанището и индустриалните зони. Те гледат цена, транспорт и разстояние до работата, а не гледка. За тях са Младост, Възраждане, Аспарухово, Владислав Варненчик, Трошево и Левски.

Ориентирите за продажба са 1750 €/м² в Младост, 1715 в Левски, 1663 във Възраждане, 1575 в Аспарухово, 1435 във Владислав Варненчик и 1400 в Трошево. Това е от нивото на градската средна стойност до около 20% под нея. Ориентирът за наем в Аспарухово е 8,8 €/м², с около 10% под градската стойност.

Тук търсенето по-малко зависи от сезона, защото наемателят идва заради работа или учене, а не заради лятото. Затова наемите в тези квартали се проверяват през цялата година, а не през юли.

Пример за брутна доходност: Център срещу Аспарухово

Да вземем апартамент от 70 м², само като илюстрация със стойностите на ориентирите. В Център 70 м² по 2450 €/м² са 171 500 €, а при наем от 13,7 €/м² месечният ориентир е 959 €, или 11 508 € за година. Брутната доходност е около 6,7%. В Аспарухово 70 м² по 1575 €/м² са 110 250 €, а при наем от 8,8 €/м² месечният ориентир е 616 €, или 7392 € за година. Доходността отново е около 6,7%.

Интересното е, че процентът е почти еднакъв, а разликата е във входния билет: 61 250 € повече в Център. Центърът дава по-висок абсолютен наем, а Аспарухово - по-ниска цена на влизане. Кое е по-добро зависи от капитала ви, не от процента.

Сега сезонността. Ако в някоя година имотът стои празен два месеца, наемът се получава за 10 месеца. Това е условен сценарий, а не прогноза. В Център приходът става 9590 €, в Аспарухово 6160 €, а брутната доходност пада до около 5,6% и в двата случая. Всеки празен месец струва около 0,56 процентни пункта от брутната доходност.

Какво прави сезонността със свободните месеци

Сезонът променя не само цената, а и времето без наемател. Студентското търсене се струпва около началото на учебната година, а летните гости идват в други месеци. Ориентирът за медианно време на обява за наем във Варна е около 32 дни, а за продажба около 42 дни, което е градска средна стойност. При имот, отдаван само през лятото, останалите месеци са пропуснат доход, а при целогодишния наем най-големият риск е паузата между два договора.

Разходи, които намаляват брутното

Брутната доходност не е това, което получавате в ръка. Преди да смятате, проверете:

• отопление и електричество през зимата, ако имотът е празен или се отдава мебелиран;
• такса вход и разходи за поддръжка на етажната собственост, включително ремонтния фонд;
• мебелиране, почистване и амортизация, особено при краткосрочен наем;
• данъчно третиране на наемния доход, което се различава според начина на отдаване - проверете актуалните правила с данъчен консултант;
• ограниченията на етажната собственост и изискванията за краткосрочно настаняване - проверете в сградата и в общината.

Рискът да купите в пика

Честа грешка е да се купува през лятото, когато градът е пълен, обявите звучат оптимистично, а летните приходи са най-ясни. Цените на продажба растат с около 8,7% година към година, а наемите с около 6,3%. Когато цената расте по-бързо от наема, брутната доходност се свива, дори ако наемът нараства. Проверете имота и през зимата, сравнете поне два квартала и не приемайте най-силния месец за норма.

Следващи страници за наемите във Варна

• Наеми във Варна - ориентири по квартали;
• Цени на продажба във Варна - за входната цена;
• Ипотечен калкулатор - ако финансирате покупката;
• Сравнение на градове - Варна спрямо други пазари.