Цени на жилища в Мараша, Пловдив

Мараша е от онези пловдивски имена, които надживяха повечето от старите си къщи. Така се нарича старата махала в северната част на централния Пловдив, между склоновете на Бунарджика и Сахат тепе на юг и Марица на север, западно от Капана и срещу Кършияка на отсрещния бряг. Административно е в район Централен, а границите ѝ са по-скоро исторически, отколкото обозначени на място.

Днес жилищата са предимно в кооперации, блокове и нови сгради, а от старата махала с ниски къщи и дворове са оцелели отделни сгради, например по ул. „Янко Сакъзов“. На изток са Капана и Главната, в и около западния край на квартала е Университетът по хранителни технологии на бул. „Марица“, а от двете страни има по нещо зелено: реката на север, хълмовете на юг.

Ориентирът за продажба е 2180 €/м², с 30% над градската средна от 1680 €/м², при +10,3% за година, докато градът е на +9,4%. Числото е високо, защото е сметнато от съседите: Центъра (2268 €/м²), Капана (2352 €/м²) и Младежки хълм (1932 €/м²). Така Мараша стои на около 96% от ориентира на Центъра и над Кършияка (1848 €/м²), без да е отделен пазар със собствено ценово ниво. Наемният ориентир е 12 €/м²/мес, а средният за Пловдив 9,2 €/м²/мес.

Жилищният фонд на Мараша е градски и разнороден: кооперации от различни десетилетия, блокове от социалистическия период, отделни по-стари къщи и нови сгради на мястото на къщи. В по-старите сгради най-често се предлагат двустайни и тристайни жилища, докато в новите има и по-просторни апартаменти, понякога с гараж в сутерена. Две жилища на една улица често принадлежат на различни епохи, а оттам и на различни ценови нива.

Реката и хълмовете носят свои въпроси при огледа. В ниските части към Марица питайте за влага в мазетата и приземните етажи, а при сградите по склоновете към Бунарджика и Сахат тепе за укрепването на терена и отводняването. В по-старите сгради проверете покрива, инсталациите и асансьора. Начинът на отопление също трябва да се изясни предварително, защото в Пловдив част от сградите са на топлофикация, а други на ток или газ, и при горещото лято климатикът е задължителен.

Мараша живее между три посоки за разходка: бреговете на Марица на север, хълмовете на юг и Капана с Главната на изток. До кафенетата, галериите и ресторантите на Капана се стига пеша, а вечер човек се прибира на по-спокойна улица от тези в самия Капана. За ежедневните покупки има магазини и аптеки по основните улици, а за училище и детска градина семействата избират между квартала и близките части на центъра.

Около Университета по хранителни технологии се усеща студентско присъствие, особено през учебната година. Шумът е по-скоро от трафика по по-големите улици, отколкото от нощния живот, който остава в Капана и около Главната.

Мараша е на разходка от центъра: Капана, Главната и площад Централен се достигат пеша, а градските автобуси минават по близките булеварди. Централна гара е в южния край на центъра, така че до нея е по-удобно с автобус, макар че и пеша през Главната е възможно.

Мостовете над Марица водят към Кършияка и към северните изходи на града. Магистрала „Тракия“ минава северно от Пловдив и пътят до възлите Пловдив-Запад и Пловдив-Север не минава през центъра. Паркирането в улиците към Капана е трудно и в част от тях е платено, затова питайте дали жилището има собствено място и какъв е режимът на улицата.

Ориентирът за Мараша е 2180 €/м² (30% над градската средна от 1680 €/м², +10,3% година към година) и е сметнат изцяло от съседните квартали. Тъй като няма район или квартал със същото име, на който да стъпи, моделът смесва трите най-близки ориентира с почти равни тежести според разстоянието: Младежки хълм (1932 €/м²) с около 35%, Центъра (2268 €/м²) с около 34% и Капана (2352 €/м²) с 32%. Двата най-скъпи квартала в пловдивския набор дърпат числото нагоре. Ориентирът не отразява обяви или нотариални сделки в Мараша. Апартамент от 60 м² по него би струвал около 130 800 €, а от 80 м² около 174 400 €, като това е само пример.

Затова числото трябва да се чете като ниво, близко до Центъра, а не като доказателство, че Мараша има собствена ценова логика. В реалната цена тежат сградата и улицата: нова сграда с гараж, тиха улица, среден етаж и гледка към реката или хълмовете я вдигат, а сграда без асансьор, приземен етаж към натоварена улица, влажно мазе и липсата на място за кола я свалят.

Сравненията тук вървят в две посоки: към Центъра и Каменица (2130 €/м²), които са близо по цена, и към по-евтината Кършияка (1848 €/м²) отвъд реката. Ако цената на конкретно жилище е над ориентира на Центъра, разликата трябва да идва от самата сграда, а не от името на махалата. За данъците и нотариалните такси се консултирайте с нотариус.

Наемният ориентир е 12 €/м²/мес, с 2,8 €/м² над средното за Пловдив (9,2 €/м²/мес). Месечно 60 м² излизат около 720 €, а 55-65 м² около 660-780 €. Годишният наем спрямо цената, 12 х 12 / 2180, прави около 6,6% брутна доходност, на практика колкото градската от 6,57%, преди данъци и разходи. Става дума за моделни ориентири, не за наеми от сключени договори или от обяви.

Наемателите търсят Мараша заради разходката до центъра и Капана: студенти, включително от Университета по хранителни технологии, млади работещи и двойки. Филтрират по климатик, по етаж и асансьор и по паркомясто, ако имат кола. Пикът на запитванията съвпада с настаняването на студентите в края на лятото.

Новото строителство в Мараша е по парцели и е ограничено от самата география: реката на север, склоновете на юг и плътната градска тъкан между тях. Затова новите сгради заменят стари къщи или запълват малки празни места. При покупка в такава сграда освен строителните книжа проверете какво допуска подробният устройствен план за съседните имоти, дали теренът е в зона с риск от наводнение край реката и, при сгради по склона, какви геоложки проучвания са направени.