Какво е LTV (съотношение кредит към стойност)?
- Пълно наименование:
- Съотношение кредит към стойност (loan-to-value)
- Среща се и като:
- loan-to-value, кредит към стойност, съотношение кредит към стойност, съотношение кредит/обезпечение
Накратко
LTV (съотношение кредит към стойност) показва какъв процент от стойността на имота покрива кредитът. Изчислява се, като размерът на кредита се раздели на стойността на имота, която банката приема, обикновено по нейната оценка. При кредит 90 000 € за жилище, оценено на 120 000 €, LTV е 75%, а останалите 25% са собствени средства.
LTV е едно от първите числа, които банката изчислява по вашето искане за кредит. То показва колко от риска поема тя и колко поемате вие.
Как се изчислява и спрямо коя стойност
LTV = размер на кредита / стойност на имота × 100. Кредит 90 000 € при стойност 120 000 € дава LTV 75%.
По-трудният въпрос е коя стойност се използва. Банките смятат LTV спрямо банковата оценка, а често спрямо по-ниската от оценката и цената по сделката. Ако купувате за 125 000 €, а оценката е 120 000 €, LTV се смята върху 120 000 € и делът на собствените ви средства расте. Това не е цената от обявата, нито ориентирът за квартала, а оценка на конкретния имот.
Защо банката гледа LTV
LTV е буферът на банката, ако имотът някога трябва да бъде продаден. При LTV 90% спад на цената с 10% е достатъчен, за да изравни дълга със стойността на имота. При LTV 70% същият спад вдига съотношението до около 78% и буферът остава.
Затова по-ниското LTV често означава по-добри условия: по-ниска лихва или по-малко изисквания за допълнително обезпечение. Високото LTV може да струва повече или да изисква допълнителна гаранция, например ипотека и върху втори имот. Обратната страна на LTV е самоучастието: колкото повече собствени средства влагате, толкова по-ниско е LTV.
LTV по време на кредита
LTV не е застинало. С всяка вноска дългът намалява, а стойността на имота може да се промени. Условен пример: кредит 90 000 € за 25 години при 2,5% за имот, оценен на 120 000 €. След 5 години остатъкът е около 76 194 € и при същата стойност LTV е около 63,5%. След 10 години е около 50,5%.
По-ниското LTV е аргумент, когато преговаряте за по-добра лихва или обмисляте рефинансиране. Новата банка обаче ще поръча собствена оценка и ще смята по нея.
Регулаторни изисквания и банкова практика
Българската народна банка е въвела задължителни изисквания към кредитополучателите по жилищните кредити: горни граници на LTV, на дела на вноските в дохода (DSTI) и на срока на кредита. Освен тях всяка банка прилага собствени правила, които може да зависят от вида на имота и от профила ви. Изискванията се променят, затова проверете актуалните правила на сайта на БНБ (bnb.bg) и в банката, преди да планирате колко собствени средства ви трябват. Каква вноска отговаря на различен размер на кредита, пресметнете в ипотечния калкулатор.