Какво е банкова оценка на имот?
- Среща се и като:
- оценка на имот за кредит, пазарна оценка на имот, оценка от банката, банков оценител
Накратко
Банковата оценка е пазарна оценка на имота, която банката възлага на сертифициран независим оценител, преди да отпусне кредит с ипотека. Тя определя максималния кредит, защото банката смята LTV спрямо оценката, често спрямо по-ниската от оценката и покупната цена. Таксата за оценката обикновено се плаща от кредитополучателя.
Банковата оценка често тежи повече от договорената цена: от нея зависи колко ще ви отпусне банката и колко трябва да добавите сами.
Кой прави оценката и как
Оценката се прави от оценител със сертификат, вписан в регистъра на Камарата на независимите оценители в България. Банките обикновено работят с оценители от свой списък и сами им възлагат задачата, дори когато таксата се плаща от вас.
Оценителят оглежда имота и документите за него, например нотариалния акт и кадастралната скица, и отчита състоянието на сградата и жилището. После сравнява имота с продадени и предлагани подобни имоти в района и при нужда прилага и други методи, например по доход от наем. Резултатът е доклад с пазарна стойност към определена дата. Разходът за оценката, когато тя е условие за кредита, влиза в ГПР.
Когато оценката е под цената
Условен пример: купувате за 130 000 €, оценката е 122 000 €, а банката финансира до 80% от по-ниската стойност (условно допускане, не регулаторна граница).
- Кредитът е 97 600 € (80% от 122 000 €), а не 104 000 €.
- Собствените средства стават 32 400 € вместо 26 000 €, с 6400 € повече.
Тогава възможностите са няколко: да предоговорите цената, да добавите собствени средства, да предложите допълнително обезпечение или да кандидатствате в друга банка, която ще поръча нова оценка срещу нова такса. Повече за връзката с кредита има в статиите за LTV и самоучастието.
Четири числа, които не бива да се бъркат
- Банковата оценка е пазарната стойност на конкретния имот като обезпечение към определена дата.
- Данъчната оценка се изчислява по нормативна методика за целите на данъците и таксите и често е по-ниска от пазарната.
- Обявената цена е желанието на продавача преди преговорите.
- Ориентирът на ImotiTrend е моделиран показател за цената на квадратен метър в град или квартал, а не оценка на конкретно жилище и не цена по сделка.
Ориентирите за района помагат да прецените дали цената и оценката са в разумни граници. Вижте ги в раздела с цените на жилищата, а как се изчисляват, в методологията.
Как да се подготвите за огледа
Подгответе документите за имота предварително и осигурете достъп до всички помещения, мазето и паркомястото, ако има такива. Ако имотът е ремонтиран наскоро, посочете какво е направено. Не очаквайте оценката да повтори договорената цена: оценителят работи за банката и търси стойност, подкрепена от сравними сделки и предложения. Ако в доклада има фактическа грешка, например в площта или етажа, поискайте корекция чрез банката.