Какво е рефинансиране на кредит?
- Среща се и като:
- рефинансиране на ипотечен кредит, рефинансиране на жилищен кредит, прехвърляне на кредит в друга банка, предоговаряне на кредит
Накратко
Рефинансирането е замяна на съществуващ кредит с нов, обикновено с по-ниска лихва или по-добри условия, като новият кредит погасява стария. Най-често става в друга банка, която изплаща остатъка и учредява нова ипотека. Ползата е реална само ако спестената лихва надхвърля разходите по прехвърлянето.
Рефинансирането има смисъл, когато разликата в лихвата е достатъчно голяма, за да покрие разходите по смяната. Сметката е проста, но трябва да я направите честно, с всички разходи.
Как протича рефинансирането
- Взимате от сегашната банка справка за остатъка и условията за предсрочно погасяване.
- Новата банка разглежда доходите ви, проверява ЦКР и поръчва нова банкова оценка на имота.
- След одобрение подписвате новия договор, а новата банка превежда сумата за пълно погасяване на стария кредит.
- Старата ипотека се заличава, а в полза на новата банка се учредява нова.
Ако не искате да сменяте банката, можете да поискате по-добри условия от сегашната. Това е предоговаряне с анекс към договора и обикновено излиза по-евтино, защото не се учредява нова ипотека.
Пример: кога спестяването покрива разходите
Илюстрация с примерни числа: остатък 90 000 € и още 20 години при лихва 3,6%, вноска 526,60 €. Нова оферта за същия срок при 2,6% дава вноска 481,31 €.
- Разликата е около 45 € на месец, а общата лихва за оставащия срок пада от около 36 384 € на около 25 514 €.
- Ако еднократните разходи по прехвърлянето са 2000 € (условна сума за примера, не реален тарифен размер), те се изплащат за около 44 месеца.
- При по-малка разлика, от 3,0% на 2,6%, спестяването е около 18 € на месец и същите 2000 € се изплащат за над 9 години.
Решаващи са размерът на остатъка, оставащият срок и разликата в лихвата, а не само по-ниското число в офертата.
Капанът на по-дългия срок
Рефинансирането често се предлага заедно с по-дълъг срок, защото така вноската пада повече. В примера, ако новият кредит е за 30 години вместо за оставащите 20, вноската става около 360,31 €, но общата лихва е около 39 710 €. Това е повече от лихвата при старите условия, въпреки по-ниския процент. Ако целта е по-ниска обща цена, сравнявайте при еднакъв срок.
Разходите, които да съберете
- обезщетение за предсрочно погасяване по стария договор, ако се дължи;
- такса за разглеждане на искането и за оценка в новата банка;
- нотариални такси и такси по вписването на новата ипотека и по заличаването на старата;
- задължителни продукти, свързани с новата лихва, и годишната им цена.
Сравнете ГПР на новата оферта и общата сума за плащане до края на кредита. Ако сегашната ви лихва е плаваща, погледнете и за колко време е фиксирана новата. Вноските при различни лихви пресметнете в ипотечния калкулатор, а средните нива следете на страницата за ипотечните лихви.