Какво е ориентир за цена на жилище?
- Среща се и като:
- ориентир за цена, ориентировъчна цена, ориентир €/м², ориентир за наем
Накратко
Ориентирът е моделирано референтно ниво на цената в €/м² за продажба или наем в даден град или квартал, което ImotiTrend показва с етикет „Ориентир“. Той не е цена от конкретна обява, не е нотариална сделка и не е оценка на определен имот. Служи за сравнение между локации и за бърза проверка на оферта.
Как се изгражда ориентирът
ImotiTrend показва два вида данни. Първият е официалната статистика: националният индекс на цените на жилищата и банковите лихви. Вторият са ориентирите по град и квартал, които запълват празнината там, където няма официална разбивка до улица или сграда.
За всеки град има ориентир за продажба в €/м² и за наем в €/м² на месец. Кварталите се моделират спрямо града като относителни нива, тоест като по-скъпи или по-евтини от градската средна стойност. Днешният ориентир се комбинира с тренда на националния индекс, за да се очертае приблизителен път назад във времето, но този път не е история от сделки или обяви. Претегленият ориентир по големите градове в момента е 1650 €/м² при продажба и 8,2 €/м² на месец при наем. Подробностите са описани в методологията.
Какво ориентирът не е
- Не е обявена цена. Обявата казва колко иска продавачът за конкретен имот.
- Не е нотариална цена от сделка. ImotiTrend не публикува такива цени.
- Не е банкова оценка. Нея изготвя сертифициран оценител след оглед и проверка на документите.
- Не е официален индекс на НСИ по квартал и не е прогноза.
Пример: от ориентир до бюджет и доходност
Да допуснем квартал с ориентир 2000 €/м² за продажба и 10 €/м² на месец за наем. Стойностите са условни, а не актуален ориентир за конкретно място.
- 70 м² по 2000 €/м² дават около 140 000 €;
- наемът за същата площ е около 700 € месечно;
- брутната доходност е 12 × 700 / 140 000, или 6,0%.
Ако обява за такъв апартамент е 150 000 €, тя е с 10 000 € или около 7,1% над ориентира, а брутната доходност при тази цена пада до 5,6%. Това не значи, че обявата е скъпа, защото етаж, ремонт или паркомясто могат да обяснят разликата. Значи само, че има какво да попитате. Формулата и ограниченията ѝ са обяснени в доходност от наем, а вноската при такава цена можете да пресметнете в ипотечния калкулатор.
Как да го ползвате правилно
Сравнявайте първо квартали в един и същ град, после градовете помежду им. След това добавете корекции за конкретния имот: вид на сградата, година, етаж, състояние, паркомясто. Ориентирът е средно ниво за квартала, така че отделен апартамент основателно може да е над или под него. Когато ориентирът и конкретната оферта се разминават силно, първо проверете дали сравнявате едно и също: площ, вид сграда и дали са включени паркомясто или мазе. Нивата по локации ще намерите в градовете и кварталите и в цените по градове. На страницата с градовете е и инструментът за анализ на оферта, който показва дали дадена цена е под, близо до или над ориентира.