Какво е саниране на жилищна сграда?
- Среща се и като:
- саниране на блок, саниране на сграда, санирана сграда, енергийно обновяване
Накратко
Санирането е обновяване на съществуваща сграда, най-често многофамилен жилищен блок, с цел по-малки загуби на енергия и по-дълъг живот на сградата. Обикновено включва топлоизолация на фасадата и покрива, подмяна на дограмата и ремонт на общите части. Решението се взема от етажната собственост, а програмите за финансиране и условията им се променят.
Правилата и таксите се променят - проверете при нотариус, адвокат или съответната институция.
„Санирана ли е сградата?“ е един от първите въпроси при оглед на жилище в панелен или по-стар тухлен блок. Зад думата стои обновяване, което намалява загубите на топлина през стените, покрива и прозорците и обикновено подобрява енергийния клас на сградата. За собствениците то е общо решение и общ разход, а за купувача и наемателя означава различни сметки за отопление и различни бъдещи ремонти.
Какво обхваща обикновено
Обхватът най-често се определя след обследване на сградата за енергийна ефективност и за техническото ѝ състояние. Най-честите мерки са:
- топлоизолация на фасадните стени;
- изолация и хидроизолация на покрива или на последната плоча;
- изолация на пода над неотопляеми мазета и сутерени;
- подмяна на дограмата в общите части, а по решение и в самите жилища;
- ремонт на входа, стълбището и общото осветление;
- при нужда мерки по конструкцията и по общите инсталации.
След завършването обикновено се издава нов сертификат за енергийни характеристики, от който се вижда ефектът. Той е най-осезаем при по-старите блокове, включително панелните и ЕПК, чиято първоначална изолация е слаба.
Кой решава и как се разпределя разходът
Фасадата, покривът и стълбището са общи части, затова санирането се решава от общото събрание на етажната собственост с мнозинството, определено в Закона за управление на етажната собственост. Законно взетото решение обвързва и несъгласните собственици. Когато сградата кандидатства по програма за финансиране, условията на програмата може да изискват и допълнителни стъпки, например учредяване на сдружение на собствениците или определени документи.
По общото правило разходите за ремонт и обновяване на общите части се разпределят според идеалните части, като законът допуска изключения. Пример с условни числа: ако собствениците сами финансират изолация на фасадата и покрива за 186 000 €, апартамент с 2,75% идеални части поема 5115 €.
2,75% от 186 000 € = 5115 € за едно жилище
При съфинансиране по програма делът на собствениците зависи от условията ѝ.
Програмите се сменят
В България през последните години са действали национални програми и програми с европейско финансиране за обновяване на многофамилни сгради, всяка със свои правила: кои сгради могат да участват, кои мерки се финансират, каква част от разходите остава за собствениците и в какви срокове. Условията се променят от програма към програма, затова информация от предишни години не е надеждна основа за решение. Актуалните правила се публикуват от общината и от институциите, които управляват съответната програма.
Какво да питате при покупка или наем
- Кога е изпълнено санирането и кои мерки точно включва, например дали е сменена дограмата и в конкретното жилище.
- Има ли протоколи за приемане на работите и гаранции и кой отговаря при дефекти.
- Предстои ли саниране, какъв ще е делът на собственика и колко време ще продължат работите.
- Налагат ли условията на програмата ограничения след обновяването, например за промени по фасадата.
- Има ли неплатени вноски за саниране или ремонт, свързани с жилището.
Ориентирът на ImotiTrend за квартала не разделя санирани от несанирани сгради. При сравнение с него санирането е една от корекциите за конкретния блок, заедно с етажа, състоянието и отоплението. Как се отразява на избора между ново и старо жилище, вижте в ново строителство срещу стар фонд.