Какво е етажна собственост и кой управлява сградата?
- Среща се и като:
- ЗУЕС, управление на етажната собственост, общо събрание на етажната собственост, домоуправител
Накратко
Етажната собственост е режимът, при който отделните обекти в една сграда, като апартаменти, магазини и гаражи, принадлежат на различни собственици, а общите части са тяхна обща собственост. Управлението ѝ се урежда от Закона за управление на етажната собственост: чрез общо събрание и избрани органи или чрез сдружение на собствениците.
Правилата и таксите се променят - проверете при нотариус, адвокат или съответната институция.
Как възниква и как се управлява
Етажна собственост възниква, щом обектите в една сграда принадлежат на различни собственици. Общите части, от покрива до асансьора, остават обща собственост, а делът на всеки е изразен в идеални части. В разговорния език жилищната сграда често още се нарича „кооперация“, по името на жилищностроителните кооперации от миналия век.
Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС) предвижда две форми на управление. Първата е общо събрание на собствениците, което избира управителен съвет или управител и контролен съвет или контрольор. Втората е сдружение на собствениците, което те учредяват и вписват в регистър. Управлението може да бъде възложено по договор и на фирма за професионално управление. Етажната собственост се регистрира в общината или района, а управителният съвет или управителят води книга с данни за собствениците и обитателите. Общото събрание приема и правилник за вътрешния ред, който урежда например ползването на общите части.
Кой какво плаща: пример
По общото правило в ЗУЕС текущите разходи за управление и поддържане, като почистване, ток в общите части и поддръжка на асансьора, се разпределят поравно според броя на обитателите, независимо от етажа. Разходите за ремонт и обновяване на общите части се разпределят според идеалните части. Законът предвижда изключения, затова проверете актуалния текст и решенията на общото събрание.
Пример с условни числа: сградата харчи 480 € месечно за поддръжка, а обитателите са 32 души. Делът е 15 € на човек, така че домакинство от трима души плаща 45 € месечно. Отделно законът предвижда и вноска във фонда за ремонт и обновяване, чийто размер решава общото събрание.
Какво да поискате преди покупка
- размера на месечната такса и какво покрива тя;
- справка от управителя дали има неплатени задължения, свързани с апартамента;
- протоколите от последните общи събрания и решенията за ремонт на покрив, фасада или асансьор, както и за саниране;
- колко пари има във фонда за ремонт и обновяване;
- дали сградата се управлява от професионална фирма и при какви условия.
След покупката уведомете управителя и предоставете данните за домакинството си, както изисква законът.
Етажна собственост в нова сграда
В нова сграда етажната собственост се оформя, когато обектите бъдат продадени на различни собственици. Често инвеститорът предлага фирма за управление, а таксата зависи от това какво има в сградата: асансьори, озеленяване, контрол на достъпа, подземен паркинг. Прочетете предложения договор, преди да гласувате за него. Таксата е постоянен разход, който стои в месечния бюджет до вноската по кредита, затова я добавете към сметката в ипотечния калкулатор. За собственик, който отдава жилището, тя намалява нетната доходност от наем.
В първите години след завършването често се появяват дребни дефекти по общите части. Кой ги отстранява и за чия сметка, зависи от гаранционните условия и договорите, затова е полезно общото събрание да ги проследява организирано.