Какво е възбрана върху имот и как се вдига?
- Среща се и като:
- възбрана на имот, обезпечителна възбрана, вдигане на възбрана, заличаване на възбрана
Накратко
Възбраната е обезпечителна мярка, с която съд, съдебен изпълнител или публичен изпълнител ограничава собственика да се разпорежда с конкретен недвижим имот. Тя се вписва в Имотния регистър, а продажба, дарение или ипотека след вписването ѝ са недействителни спрямо кредитора, в чиято полза е наложена.
Правилата и таксите се променят - проверете при нотариус, адвокат или съответната институция.
Възбраната е начинът, по който кредиторът „закотвя“ имота към дълга. Собственикът остава собственик и може да живее в имота, но ако го продаде, сделката не засяга кредитора: той може да продължи изпълнението върху имота, все едно продажба няма.
Кой налага възбрана и защо
- Съдът - като обезпечение на иск, преди или по време на дело. Гражданският процесуален кодекс посочва възбраната върху недвижим имот като първата от обезпечителните мерки.
- Съдебният изпълнител - държавен или частен, в изпълнително дело за събиране на дълг.
- Публичният изпълнител - например на НАП, при неплатени публични задължения като данъци и осигуровки.
Възбраната се вписва в Имотния регистър. Решаващ е моментът на вписването: разпорежданията с имота след него са недействителни спрямо кредитора.
Възбраната може да засяга и само част от имота - например идеалната част на един от съсобствениците, ако той е длъжникът. Затова, когато имотът се продава от няколко собственици, проверката трябва да обхване всеки от тях.
Какво означава за купувача
Ако имотът бъде придобит след вписването на възбраната, придобиването е недействително спрямо взискателя и присъединилите се кредитори. На практика те могат да насочат принудителното изпълнение към имота, включително да го изнесат на публична продан, а купувачът да остане само с претенция срещу продавача. Важи и обратното: покупка, която не е вписана преди възбраната, не може да се противопостави на кредитора, дори цената да е платена по-рано. Затова плащането и вписването на акта трябва да вървят заедно.
Възбрана, ипотека и запор
- Ипотеката дава на кредитора - обикновено банка - право да се удовлетвори от имота с предимство. Учредява се с договор или по силата на закона и се вписва; ипотекиран имот може да се продаде, но ипотеката го следва.
- Възбраната сама по себе си не дава предимство пред другите кредитори, а ограничава разпореждането с имота в полза на конкретен кредитор или ищец.
- Запорът е сходна мярка, но за движими вещи и вземания - банкови сметки, заплата, автомобил. За недвижимите имоти мярката е възбрана.
Как се вдига възбрана
Възбраната се вдига от органа, който я е наложил - съда или съответния изпълнител - например след плащане на дълга, при прекратяване на делото или при замяна на обезпечението. Вдигането трябва да бъде отразено и в регистъра чрез заличаване: платеният дълг не изтрива вписването автоматично. Ако продавачът иска да продаде имот под възбрана, възможна схема е част от цената да погаси дълга чрез изпълнителя, а възбраната да бъде вдигната и заличена преди изповядването на сделката. Такава последователност изисква адвокат и точни документи. Проверката винаги започва с удостоверението за тежести.