Какво е нотариален акт и защо без него няма покупка?
- Среща се и като:
- нотариален акт за покупко-продажба, нот. акт, нотариален акт за собственост, констативен нотариален акт
Накратко
Нотариалният акт е официален документ, издаден от нотариус, с който в България се прехвърля собственост върху недвижим имот или се учредява друго вещно право, например ипотека. Подписва се пред нотариус в района на имота и след това се вписва в Имотния регистър. Договор за покупка на жилище без нотариален акт е нищожен.
Правилата и таксите се променят - проверете при нотариус, адвокат или съответната институция.
Покупката на жилище в България завършва с един документ - нотариалния акт. Законът изисква договорите за прехвърляне на собственост и за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти да бъдат извършени с нотариален акт (чл. 18 от Закона за задълженията и договорите). Това важи за продажба, дарение и замяна, за учредяване на право на строеж или право на ползване, както и за договорна ипотека. Собствеността преминава в момента на подписването - не при плащането на задатъка и не при предаването на ключовете.
Акт за покупко-продажба и констативен акт
В практиката се срещат два основни вида. Нотариалният акт за покупко-продажба прехвърля имота от продавача на купувача. Констативният нотариален акт не прехвърля нищо, а удостоверява, че някой вече е собственик - въз основа на писмени доказателства или след обстоятелствена проверка за придобиване по давност. Ако продавачът се легитимира с констативен акт, проверете на какво основание е издаден: такъв акт може да бъде оспорен по съдебен ред от лице, което също претендира собственост.
Как протича сделката при нотариуса
Сделката се изповядва от нотариус, в чийто район се намира имотът. Акт, издаден от нотариус извън този район, е нищожен. Преди да издаде акта, нотариусът проверява дали продавачът е собственик и дали документът му за собственост е вписан, както и самоличността и дееспособността на страните. Обичайно се представят:
- документ за собственост на продавача;
- скица на поземления имот или схема на самостоятелния обект, ако за района има одобрена кадастрална карта;
- удостоверение за данъчна оценка;
- декларации на продавача, които законът изисква, например за липса на непогасени данъчни задължения;
- документ за платен местен данък при придобиване.
Нотариусът прочита акта на страните и едва тогава те го подписват. След това актът се изпраща за вписване в Имотния регистър, а купувачът получава екземпляр с данните от вписването.
Какво да проверите в проекта, преди да подпишете
Поискайте проекта предварително и сверете:
- описанието на имота с кадастралната скица - идентификатор, площ, етаж, мазе или таван, идеални части от общите части;
- цената и начина на плащане, включително каква сума вече е платена като задатък;
- кой поема разходите по сделката и кога се предава владението;
- дали участва и съпругът на продавача, ако имотът е придобит по време на брак;
- пълномощното, ако някой действа чрез пълномощник: то трябва да е с нотариална заверка на подписа и на съдържанието, извършени едновременно.
Скъпите грешки
Най-честата е записването на по-ниска цена от реално платената. Тя не сваля данъка и нотариалните такси под данъчната оценка, а при спор може да струва скъпо: ако се окаже, че имотът е чужд, продавачът дължи връщане на платената цена, а сума извън акта се доказва трудно. Втората грешка е подписване без актуално удостоверение за тежести. Третата е да се приеме, че скицата доказва собственост - доказват я документите за собственост и тяхната поредица назад във времето.
Разходите около акта са отделна тема - вижте нотариалните такси и местния данък при придобиване, а вноската по кредита за същата покупка можете да сметнете с ипотечния калкулатор.