Кога се дължи ДДС при покупка на ново жилище?
- Пълно наименование:
- Данък върху добавената стойност при ново жилище
- Среща се и като:
- ДДС при покупка на апартамент, ДДС за ново строителство, ДДС при покупка на жилище, цена без ДДС
Накратко
ДДС при ново жилище е данъкът върху добавената стойност, който се начислява, когато регистриран по ДДС продавач, обикновено инвеститор или строителна фирма, продава жилище в нова сграда. Данъкът е част от цената, която купувачът плаща, а физическото лице не може да го възстанови. При препродажба от физическо лице ДДС по правило не се начислява.
Правилата и таксите се променят - проверете при нотариус, адвокат или съответната институция.
Когато купувате от инвеститор, в обявата или в офертата често пише „цена без ДДС“. Това е цената преди данъка, а не сумата, която ще платите. За купувача физическо лице ДДС не е разход, който после си връща, а част от цената на жилището.
Кога има ДДС и кога няма
ДДС се начислява, когато са налице две условия: продавачът е регистриран по Закона за данък върху добавената стойност и продажбата е облагаема доставка. Продажбата на нова сграда или на част от нея, например апартамент, по правило е облагаема. Продажбата на сграда, която не е нова, по правило е освободена от данъка. Кога една сграда е „нова“ за целите на ДДС, се определя по правилата на закона и не съвпада непременно с разговорното „ново строителство“.
На практика:
- инвеститор, регистриран по ДДС, който продава апартамент в новопостроена сграда, обикновено начислява ДДС;
- физическо лице, което препродава жилището си, по правило не начислява ДДС, защото не е регистрирано;
- при фирма, която продава по-старо жилище, отговорът зависи от закона и от конкретния случай.
При съмнение за конкретна сделка попитайте счетоводител или НАП.
Пример: цена без ДДС и с ДДС
Условен пример: апартамент се предлага за 125 000 € без ДДС. При стандартната ставка от 20% данъкът е 25 000 €.
125 000 € без ДДС + 25 000 € ДДС = 150 000 €, които реално плащате.
Същата логика важи за цената на квадратен метър. Ако една оферта е без ДДС, а друга с ДДС, сравнявайте ги на една база, като проверите и дали площта включва идеални части. Повече за това в цена на квадратен метър и обявена цена. Паркомясто, мазе или склад, продавани отделно, също може да са с ДДС.
Плащане на етапи и фактури
При покупка на зелено цената обикновено се плаща на вноски. Когато продавачът е регистриран по ДДС, авансовите плащания по правило също включват ДДС и срещу всяко от тях той издава фактура. Пазете фактурите и проверявайте дали сумите отговарят на предварителния договор. Ако договорът позволява промяна на цената, уточнете дали увеличението се смята върху сумата с ДДС или без него.
Местният данък и нотариалните такси се изчисляват върху определена основа, затова поискайте от нотариуса сметка, от която се вижда върху каква сума е изчислено всяко плащане.
Може ли ДДС да се възстанови
Купувач физическо лице не може да ползва данъчен кредит, затова ДДС е окончателен разход и влиза в бюджета наравно с цената. Фирма, регистрирана по ДДС, по принцип може да ползва данъчен кредит, когато купува имота за облагаема дейност. Ако жилището ще се отдава за живеене на физически лица, отговорът може да е различен, затова решението се взема със счетоводител. Каква ще е вноската при кредит за цената с ДДС, можете да пресметнете с ипотечния калкулатор.