Какво означава покупка „на зелено“ и какви са рисковете?
- Среща се и като:
- на зелено, купуване на зелено, жилище на зелено, апартамент на зелено
Накратко
Покупката „на зелено“ е придобиване на жилище в сграда, която още не е построена или е в строеж, обикновено директно от инвеститора и по проект. Цената често е по-ниска от тази на готов имот, а плащанията се разпределят по етапи на строежа. Срещу това купувачът поема риска от забавяне, промени и недовършване.
Правилата и таксите се променят - проверете при нотариус, адвокат или съответната институция.
Как протича сделката
Обичайният път започва с резервация и предварителен договор, в който се описват обектът, цената, схемата на плащане и сроковете. Следват вноски, вързани за етапите на строежа. Собствеността често се прехвърля с нотариален акт, когато сградата достигне груб строеж и бъде съставен Акт 14, а понякога едва след завършването. Жилището се предава след въвеждането в експлоатация, за което при сградите от първа до трета категория се съставя Акт 16.
При резервация често се плаща капаро или такса. В договора трябва да е ясно какво става с тази сума, ако сделката не се осъществи по вина на някоя от страните. Срещат се и други схеми, а всяка разпределя риска различно между купувача и инвеститора. Затова на всеки етап е важно да знаете какво точно притежавате: само права по договор или вече собственост.
Цената на чакането: пример
Отстъпката при покупка на зелено изглежда най-убедително до цената на готово жилище. Нека я сложим в една сметка. Стойностите са условни и не са ориентир за конкретен квартал.
- готово жилище от 75 м² по 1900 €/м²: 142 500 €;
- същата площ на зелено по 1650 €/м²: 123 750 €;
- разлика: 18 750 €.
Ако строежът продължи две години и през това време плащате наем от 550 € месечно, това са 13 200 € и реалната полза пада до 5550 €. Още шест месеца забавяне добавят 3300 € наем и от предимството остават 2250 €. Сметката дори не включва риска, а той не е нулев. Нивата на наемите по градове можете да проверите в наемите.
Основните рискове
- Забавяне или недовършване. Сроковете в договора са обещание. Затова са важни санкциите и начинът, по който са защитени вече платените суми.
- Промени в проекта. Площта, разпределението, изложението или общите части могат да се различават от рекламата.
- Тежести върху терена. Теренът или бъдещата сграда може да са ипотекирани в полза на банката, която финансира инвеститора.
- Площта. Цената често се обявява на квадратен метър обща площ, която включва и идеални части от общите части.
- Промяна на цената. Проверете дали цената е фиксирана, или договорът позволява увеличение, например при поскъпване на материалите.
- Финансирането. Банките имат различни изисквания за обекти в строеж и може да отпускат кредита на траншове.
Документите, които си струва да видите
Поискайте документ за собственост на терена или за учреденото право на строеж, влязлото в сила разрешение за строеж, одобрения проект с площта на вашия обект и удостоверение за тежести. В договора проверете сроковете, неустойките, как се мери площта, каква степен на завършеност е уговорена и дали плащанията са защитени, например чрез ескроу сметка или банкова гаранция. Ако ще ползвате кредит, сметнете вноската в ипотечния калкулатор с реалната схема на плащане. Преди първото плащане е разумно документите да прегледа адвокат.