Какво е цена на квадратен метър и как се изчислява?
- Среща се и като:
- цена на кв.м, цена на кв. м, цена на м², €/м²
Накратко
Цената на квадратен метър е общата цена на имота, разделена на площта му в квадратни метри, и обикновено се изразява в €/м². Тя позволява да сравнявате жилища с различна големина, но е честна само ако всички числа са изчислени върху един и същ вид площ: чиста, застроена или обща с идеалните части.
Как се смята и защо базата е важна
Формулата е проста: цената се дели на площта. Трудното е коя площ. В българската практика се срещат три:
- чиста площ: подовата площ на помещенията, без стените;
- застроена площ: площта на жилището заедно със стените;
- обща площ: застроената площ плюс идеалните части от общите части на сградата.
Инвеститорите в новото строителство често обявяват цената на метър върху общата площ. При по-старите жилища в обявите може да стои всяка от трите, а понякога и закръглено число без уточнение. Ако площта в обявата не е уточнена, поискайте документ: тя е записана в нотариалния акт и в кадастралните документи за обекта.
Пример: една цена, три числа
Апартамент за 150 000 € с чиста площ 68 м², застроена 80 м² и обща 92 м². Стойностите са условни.
- върху чистата площ: около 2206 €/м²;
- върху застроената: 1875 €/м²;
- върху общата: около 1630 €/м².
Разликата между първото и последното число е около 35% при едно и също жилище и една и съща цена. Ако сложите първото число до цената на нов апартамент, обявена върху обща площ, сравнението ще е изкривено в полза на новото строителство. Затова първият въпрос към всяка цена на метър е върху каква площ е сметната.
Сравнения, които подвеждат
- Различна големина. По-малките жилища често имат по-висока цена на метър от по-големите в същата сграда.
- Какво е включено. Паркомясто, гараж или мазе с отделна цена променят сметката, ако са добавени към общата сума.
- Средно за града срещу квартала. Претегленият ориентир по големите градове е 1650 €/м², но вътре в един град разликите между кварталите са големи. Затова сравнявайте с ориентира за конкретния квартал.
- Ново срещу старо. Нов апартамент и жилище в панелен блок в един квартал имат различна цена на метър дори при еднаква площ, защото са различен продукт.
- Продажба срещу наем. При наема €/м² е месечна сума. При 9 €/м² жилище от 55 м² се отдава за около 495 € на месец.
Как да ползвате €/м² при решение
- Сметнете цената на метър на една и съща база за всички сравнявани имоти.
- Сравнете я с ориентира за квартала и със сходни обяви.
- Коригирайте за ремонт, паркомясто, етаж и вид на сградата.
- Превърнете резултата обратно в обща сума и месечна вноска в ипотечния калкулатор.
Цената на метър е инструмент за сравнение, а не крайна цел. Решението се взема за конкретната сума, която ще платите, и за месечните разходи след това.
Нивата по градове ще намерите в цените на жилищата, а за наемите в наемите по градове.