Какво е доходност от наем и как се изчислява?
- Среща се и като:
- доходност от отдаване под наем, брутна доходност от наем, нетна доходност от наем, рентабилност на имот под наем
Накратко
Доходността от наем показва какъв процент от цената на жилището се връща за една година като наем. Брутната доходност е годишният наем, разделен на цената, а нетната изважда празните месеци, ремонтите, данъците и другите разходи на собственика. Тя е мярка за сравнение между имоти и места, не обещание за печалба.
Доходността от наем отговаря на прост въпрос: ако жилището се отдава, каква част от цената му се връща всяка година? Числото е полезно, защото прави сравними имоти с различна цена - по-евтиното жилище не е непременно по-доходното. Но сравнението има смисъл само ако се сравнява един и същ вид доходност.
Брутна и нетна доходност
Брутна доходност = 12 x месечен наем / цена x 100
Брутната доходност не отчита разходите. Нетната изважда от годишния наем всичко, което остава за сметка на собственика: празните месеци между наемателите, ремонтите и поддръжката, застраховката, местните данъци и такси, таксата към агенция за управление, ако има такава. По-точната сметка добавя към цената и разходите по покупката - данъка, нотариалните такси и брокерската комисиона, защото и те са вложени пари.
Нетна доходност = (годишен наем - разходи) / (цена + разходи по покупката) x 100
Данъкът върху дохода от наем също намалява резултата, но правилата и ставките се проверяват при НАП или при счетоводител.
Пример с условни числа
Апартамент за 120 000 € се отдава за 600 € на месец, тоест 7200 € годишно.
Брутна доходност: 7200 € / 120 000 € = 6,0%
Да допуснем един празен месец (600 €), резерв за ремонти от 1% от цената (1200 €) и 400 € годишно за застраховка, местни данъци и такси. Разходите стават 2200 €, а нетният доход - 5000 €, или около 4,17% от цената. Ако към цената се добавят и 5000 € разходи по покупката, нетната доходност пада до 4,0%. Всички числа са илюстрация, а не данни за конкретен град.
Същото може да се изрази и в години: 120 000 € / 7200 € = около 16,7 години брутен наем, за да се „изплати“ цената. Колкото по-голямо е това число, толкова по-ниска е доходността.
Доходност, кредит и поскъпване
Ако имотът се купува с ипотека, полезно е нетната доходност да се съпостави с лихвата по кредита. Средната лихва по нови жилищни кредити е 2,42% (август 2026), но конкретната зависи от банката и от профила на кредитополучателя. Ако нетната доходност е по-ниска от лихвата, всяко взето назаем евро носи по-малко, отколкото струва, и кредитът намалява доходността на собствените средства, вместо да я увеличава.
Доходността не включва промяната на цената на имота. Поскъпването се реализира едва при продажба, не е гарантирано и е отделен източник на възвръщаемост - не бива да се смесва с текущия доход.
Как да четете доходността на ImotiTrend
Доходността, която сайтът показва за градовете и кварталите, е брутна и е изчислена от ориентирите за цена и наем - моделирани нива, а не обяви или реални договори. Тя е добра за сравнение между места, но за конкретен имот са нужни реален наем и реална цена. Вижте наемите по градове и квартали и подробния разбор доходност от наем по градове.