Какво е ескроу сметка и кога се използва при покупка?
- Среща се и като:
- escrow сметка, ескроу, escrow, ескроу сметка при покупка на имот
Накратко
Ескроу сметката е специална банкова сметка, в която купувачът внася цената или част от нея, а банката я превежда на продавача едва когато бъдат изпълнени предварително уговорени условия, например подписан и вписан нотариален акт. Тя не е задължителна в България, но защитава двете страни, когато плащането и прехвърлянето не стават в един и същ момент.
Правилата и таксите се променят - проверете при нотариус, адвокат или съответната институция.
При покупка на имот има един неудобен момент. Купувачът не иска да плати, преди да е станал собственик, а продавачът не иска да прехвърли имота, преди да е сигурен, че ще получи парите. Ескроу сметката поставя между тях неутрален участник, банката. Парите вече са внесени, но не са на продавача, докато не бъдат изпълнени уговорените условия.
Как работи
Купувачът, продавачът и банката подписват договор, в който е записано кой внася сумата, срещу какви документи банката я освобождава и какво става, ако условията не бъдат изпълнени до определена дата. Купувачът внася парите по специалната сметка. Когато бъдат представени документите от договора, например препис от вписания нотариален акт, банката превежда сумата на продавача. Ако срокът изтече без изпълнени условия, договорът обикновено предвижда връщане на парите на купувача.
Условен пример: цена 150 000 €. При предварителния договор купувачът плаща задатък 10 000 €, а останалите 140 000 € внася по ескроу сметка. Банката ги превежда на продавача, когато получи акта с данните за вписването.
Банката проверява само дали са представени уговорените документи. Тя не преценява дали имотът е без тежести, дали цената е разумна и дали сделката е изгодна.
Кога се използва в практиката
- Покупка със собствени средства. Цената се внася преди сделката и се освобождава след подписването и вписването на акта, без пари на ръка в кантората.
- Продажба на ипотекиран имот. Част от сумата може да отиде директно за погасяване на кредита на продавача, а остатъкът да се освободи след документите за заличаване на ипотеката.
- Покупка на зелено. Вноските могат да се освобождават към инвеститора на етапи, например при Акт 14 или при въвеждането на сградата в експлоатация.
- Сделка от разстояние. Когато една от страните е в чужбина и действа чрез пълномощник.
Какво да уговорите
Защитата е толкова добра, колкото е написан договорът. Уговорете точния списък с документи за освобождаване на парите и кой може да ги представи, крайната дата и какво става със сумата, ако сделката не се осъществи, както и дали парите се освобождават наведнъж или на части. Условията трябва да се доказват с документ, например вписан нотариален акт, а не с преценка като „имотът е предаден в добро състояние“. Условие, което изисква преценка, лесно води до блокирана сума и спор.
Ескроу, задатък и банкова гаранция
Задатъкът се плаща директно на продавача и има свои последици при неизпълнение. Ескроу сметката задържа парите при банката, докато условията се изпълнят. Банковата гаранция действа обратно: парите отиват при продавача, а банката се задължава да плати на купувача определена сума, ако продавачът не изпълни. При покупка с кредит банката обикновено превежда сумата по кредита след вписването на ипотеката, затова ескроу сметката е полезна най-вече за собствените средства. Таксите за нея се определят от тарифата на всяка банка, затова ги проверете предварително. Ако избирате банка и за кредита, вижте сравнението на банките.