Какво е право на строеж и защо има значение при покупка?
- Среща се и като:
- отстъпено право на строеж, учредяване на право на строеж, суперфиция, обезщетение срещу право на строеж
Накратко
Правото на строеж е ограничено вещно право да се построи сграда върху чужда земя, като този, който строи, става собственик на сградата, а земята остава на собственика ѝ. Учредява се с нотариален акт и се вписва в Имотния регистър. В новото строителство собственикът на парцела често го отстъпва на инвеститор срещу апартаменти в бъдещата сграда.
Правилата и таксите се променят - проверете при нотариус, адвокат или съответната институция.
Много нови сгради в българските градове се строят върху земя, която инвеститорът не е купил. Собственикът на парцела му отстъпва право на строеж и така земята и сградата имат различни собственици. За купувача на апартамент това има практически последици, които личат още в нотариалния акт.
Как работи
Собственикът на земята може да отстъпи на друг правото да построи сграда в неговия имот. Това става с нотариален акт, който се вписва в Имотния регистър. Построената сграда е собственост на този, на когото е учредено правото, а земята остава на собственика ѝ. Законът познава и правото на надстрояване и пристрояване към съществуваща сграда. Без собственост върху терена или учредено право на строеж инвеститорът не може да получи разрешение за строеж.
Обезщетение срещу право на строеж
Честа схема в новото строителство е обезщетението с обекти. Собственикът на парцела отстъпва право на строеж, а инвеститорът се задължава да построи и да му предаде определени обекти в сградата, например апартаменти, гаражи или магазин. Останалите обекти инвеститорът продава, често още на зелено, и с тези пари финансира строежа.
Условен пример: в парцела може да се построи сграда с 20 апартамента, а собственикът на земята получава 6 от тях. Инвеститорът продава останалите 14. Съотношението винаги се договаря и зависи от местоположението и параметрите на парцела, затова числата тук са само илюстрация.
Какво да проверите като купувач
Правото на строеж обяснява защо в нотариалния акт пише, че заедно с жилището придобивате идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж. Това не намалява собствеността ви върху апартамента. Означава само, че земята под сградата остава собственост на собственика на парцела. Преди да платите при покупка на ново жилище, проверете:
- нотариалния акт за учредяване на правото на строеж и дали е вписан;
- в чия полза е учредено и дали обектът, който купувате, не е сред обещаните на собственика на земята;
- удостоверение за тежести за парцела, защото правото на строеж или земята може да са ипотекирани в полза на банката на инвеститора;
- разрешението за строеж и етапа на строежа, например дали има Акт 14.
Кога правото на строеж се погасява
Ако правото на строеж не бъде упражнено в продължение на пет години, то се погасява по давност в полза на собственика на земята. Това е важно при проекти, които дълго стоят на място: инвеститорът може да загуби правото си, а купувачите по предварителни договори да останат само с вземания срещу него. Разрешението за строеж има собствени срокове. При забавен проект проверете и двете, преди да правите нови плащания.