Какво е право на ползване и какво означава за купувача?
- Среща се и като:
- пожизнено право на ползване, запазено право на ползване, вещно право на ползване, право на ползване върху имот
Накратко
Правото на ползване е ограничено вещно право да се ползва чужд имот и да се получават доходите от него, например наем, без да се променя предназначението му. Учредява се с нотариален акт или със завещание, за срок или пожизнено, и се вписва в Имотния регистър. Собственикът запазва така наречената гола собственост.
Правилата и таксите се променят - проверете при нотариус, адвокат или съответната институция.
Едно жилище може да има собственик и отделно лице, което законно живее в него или го отдава. Това лице е ползвателят, а правото му се нарича право на ползване. Най-често го срещаме при дарение в семейството: родителите прехвърлят жилището на детето, но си запазват правото да живеят в него до края на живота си.
Какво дава и какво не
Ползвателят може да живее в имота и да получава доходите от него, включително да го отдава под наем и да получава наема. Не може обаче да променя съществено имота или предназначението му, а самото право по правило не може да прехвърли на друг. Собственикът запазва голата собственост: може да продаде или да ипотекира имота, но купувачът или банката получават имот, обременен с правото на ползване, докато то съществува.
Правото на ползване е свързано с личността на ползвателя и се погасява със смъртта му. Ако в акта не е уговорен срок, правото в полза на физическо лице по правило е пожизнено.
Кой какво плаща
Ползвателят поема обикновените разходи по ползването и поддръжката: сметките, таксите към етажната собственост, дребните ремонти. По Закона за местните данъци и такси при учредено право на ползване годишния данък върху имота дължи ползвателят, а не собственикът. Кой финансира по-големите ремонти, е добре да се уговори изрично, особено когато собственикът и ползвателят не са от едно семейство.
Как се учредява и как се прекратява
Правото на ползване се учредява с нотариален акт: самостоятелно или при прехвърляне на имота, когато продавачът или дарителят си го запазва. Може да бъде учредено и със завещание. Вписването в Имотния регистър го прави видимо и противопоставимо на трети лица.
Правото се прекратява с изтичането на срока, със смъртта на ползвателя или с отказ, който се оформя пред нотариус и се вписва. Погасява се и ако не бъде упражнявано за срок, определен в закона. Когато ползвателят е починал, при продажба на имота купувачът и нотариусът ще искат документ за смъртта му, защото вписването само по себе си не показва, че правото е отпаднало.
Какво означава за купувача
Имот с вписано право на ползване може да се купи, но купувачът придобива гола собственост и не може да изисква от ползвателя да напусне, докато правото съществува. Затова и цената обикновено е по-ниска от тази на свободен имот. Проверете удостоверението за тежести и самия акт: в чия полза е правото, за какъв срок и дали обхваща целия имот. Ако купувате с кредит, попитайте банката дали приема такъв имот за обезпечение.
Правото на ползване не бива да се бърка с наема. То е вещно право и следва имота при смяна на собственика, а договорът за наем урежда отношенията между наемател и наемодател. По-тясното право на обитаване пък дава право само да се живее в жилището.