Какво е договор за наем и какво се урежда в него?
- Среща се и като:
- договор за наем на жилище, договор за наем на апартамент, наемен договор, безсрочен договор за наем
Накратко
Договорът за наем е съглашение, с което наемодателят предоставя жилище за временно ползване, а наемателят се задължава да плаща наемна цена. Урежда се от Закона за задълженията и договорите и може да е за определен или неопределен срок. Писменият договор обикновено посочва цената, сметките, депозита, състоянието на жилището и условията за прекратяване.
Правилата и таксите се променят - проверете при нотариус, адвокат или съответната институция.
Договорът превръща устната уговорка „от първо число, за 700 € на месец“ в ясни права и задължения. Законът за задълженията и договорите съдържа основните правила за наема, но много въпроси, като срок, сметки, депозит, ремонти и домашни любимци, зависят от това какво са записали страните. Затова два договора за едно и също жилище могат да означават съвсем различни неща.
Какво обикновено съдържа
- Страни. Наемодателят обикновено е собственикът. Ако договорът се подписва от друг човек, той трябва да има пълномощно, а при съсобственост е важно кой от съсобствениците може да отдава жилището.
- Жилище. Адрес, описание и какво е включено: мазе, паркомясто, обзавеждане. Вещите се изброяват в описа при наем.
- Срок. Определен, например 12 месеца, или неопределен.
- Наем и плащане. Сума, ден на плащане и начин. Банковият превод с основание, което препраща към договора, оставя ясна следа.
- Сметки и такси. Кой плаща тока, водата, отоплението, интернета и таксата към етажната собственост.
- Депозит. Размер, удръжки и срок за връщане, описани в депозит при наем.
- Ползване. Брой обитатели, домашни любимци, пушене и дали е разрешено преотдаване, включително за нощувки.
- Ремонти и достъп. Кой поема различните поправки и с какво предупреждение наемодателят може да влезе в жилището.
Срок, продължаване и прекратяване
При договор за определен срок страните са обвързани до изтичането му, освен ако договорът или законът не позволяват по-ранно прекратяване. Затова клаузата за предсрочно прекратяване, с предизвестие и евентуална неустойка, е сред най-важните в документа.
Законът има и правило за мълчаливо продължаване. Ако след изтичането на срока наемателят продължи да ползва жилището със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се смята продължен за неопределен срок. Пример: договор за 12 месеца от 1 март изтича в края на февруари следващата година. Ако през март наемателят още живее там, плаща и никой не възразява, вече има безсрочен договор, който всяка от страните може да прекрати с предизвестие.
Ако жилището бъде продадено
Продажбата не прекратява наема автоматично. Ако договорът е вписан в Имотния регистър, той остава в сила за новия собственик. Ако не е вписан, но има достоверна дата, например чрез нотариална заверка на подписите, той обвързва новия собственик до уговорения срок, но не повече от година след продажбата. Вписване е възможно за договори със срок над една година и обикновено изисква нотариална заверка на подписите, а подробностите дава нотариусът.
Цена, евро и данъци
Преди да се договори цената, е полезно тя да се сравни с нивата в района. Претегленият ориентир за месечен наем по големите градове е 8,2 €/м², но разликите между кварталите в един град са големи, затова вижте наемите по градове и квартали. Ориентирът е моделирано средно ниво, а не обява или сключен договор, така че обзавеждането, етажът и състоянието основателно променят конкретната сума.
Договорите, сключени в левове преди въвеждането на еврото, продължават да действат, а сумите се превръщат по фиксирания курс 1,95583 лв. за 1 евро. Доходът от наем се облага и се декларира от наемодателя, както е описано в данък върху доходите от наем.