Какво е разрешение за строеж и кой го издава?
- Среща се и като:
- разрешение за строителство, строително разрешение, разрешително за строеж, разрешение за строеж от общината
Накратко
Разрешението за строеж е административният акт, с който се позволява да започне строителство по одобрен инвестиционен проект. За жилищни сгради по правило го издава главният архитект на общината или на района. Строеж без разрешение е незаконен, затова това е първият документ, който купувачът на зелено проверява.
Правилата и таксите се променят - проверете при нотариус, адвокат или съответната институция.
На какво се основава разрешението
Разрешението за строеж се издава въз основа на одобрен инвестиционен проект. Възложителят трябва да има право да строи в имота: да е собственик на терена или да има учредено право на строеж. За жилищни сгради разрешението по правило издава главният архитект на общината, а в градовете, разделени на райони, и главният архитект на района. В отделни случаи, например при обекти с национално значение, компетентен е друг орган.
Разрешението не действа веднага след подписването. То трябва да влезе в сила, защото заинтересовани лица, например съседи, могат да го обжалват. Законът предвижда и срокове, в които строителството трябва да започне и грубият строеж да бъде завършен. Ако те бъдат пропуснати, разрешението може да загуби действие.
Как започва и как приключва строежът
Строителството започва с протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво. После идват актовете по време на строежа, сред които Акт 14 за грубия строеж, Акт 15 за завършения строеж и Акт 16, след който се издава разрешение за ползване. При сградите от четвърта и пета категория Акт 16 не се съставя, а се издава удостоверение за въвеждане в експлоатация.
Двата документа с подобни имена често се бъркат. Разрешението за строеж отваря процеса, а разрешението за ползване или удостоверението за въвеждане в експлоатация го затваря. Купувачът на готово жилище трябва да види второто, а купувачът на зелено трябва да провери първото, още преди да плати капаро.
Какво да проверите като купувач
- номера, датата и издателя на разрешението и дали то е влязло в сила;
- дали разрешението е за същия поземлен имот, който фигурира в договора ви, като сверите идентификатора по кадастралната скица;
- дали продаваният проект съвпада с одобрения: етажност, брой обекти, паркоместа;
- предназначението на вашия обект, например жилище или ателие, защото то има правни и практически последици;
- кой е възложителят и на какво основание строи: собственост върху терена или право на строеж;
- удостоверение за тежести за терена, от което се виждат ипотеки и възбрани;
- дали проектът е променян по време на строежа и има ли одобрение за промяната.
Копие можете да поискате от инвеститора, а номера и датата да сверите в общината или района. Част от общините публикуват регистри на издадените разрешения.
Ремонт у дома: кога не е нужно разрешение
За обикновен текущ ремонт, който не засяга конструкцията и не променя предназначението на помещенията, по правило не се изисква разрешение за строеж. Друго е положението, когато се засяга конструкцията, например при пробиване или премахване на носещи стени, или когато се променя предназначението. В панелните и монолитните сгради, например в блоковете от ЕПК, голяма част от стените са носещи. Затова преди такава намеса се консултирайте с инженер-конструктор и попитайте в общината какво се изисква.