Какво е РЗП (разгъната застроена площ)?
- Среща се и като:
- РЗП на сграда, кв.м РЗП, квадратен метър РЗП, разгъната площ
Накратко
РЗП, или разгъната застроена площ, е сборът от застроените площи на всички надземни етажи на една сграда. Тя описва големината на цялата сграда, а не на отделен апартамент. Колко РЗП е разрешена в един парцел, зависи от подробния устройствен план, а на пазара по нея се оценяват парцели и се смятат разходите за строеж.
Правилата и таксите се променят - проверете при нотариус, адвокат или съответната институция.
Когато архитект, инвеститор или продавач на парцел каже „РЗП“, той говори за цялата сграда: колко квадратни метра има тя общо на всички етажи над земята. Ако сградата има пет еднакви надземни етажа по 300 м², нейната РЗП е 1500 м². Това число стои в инвестиционния проект и в сметките на инвеститора, но не е площта, която купувачът на един апартамент вижда в договора си.
Как се смята РЗП
Основата е застроената площ на всеки етаж, тоест площта, ограничена от външните очертания на стените му. РЗП е сборът от тези площи за всички надземни етажи. В нея влизат и общите части по етажите, като стълбища, коридори и асансьорни шахти, защото са в очертанията на сградата.
Подземните етажи по правило не се броят. Според ЗУТ в РЗП влизат и застроените площи в подпокривното пространство и цялата площ на балконите, лоджиите и терасите. За полуподземните етажи и някои други елементи има специални правила, затова точното изчисление прави проектантът по действащите норми. В обяви и оферти понякога се среща „РЗП“, в която са включени и подземните нива, така че преди сравнение е полезно да попитате как е сметнато числото.
Колко РЗП позволява парцелът
Това не решава инвеститорът. Подробният устройствен план и правилата за съответната зона определят показатели на застрояване, сред които:
- интензивност на застрояване (Кинт): отношението между РЗП на сградите и площта на урегулирания поземлен имот;
- плътност на застрояване: каква част от парцела, в проценти, заемат сградите със своята застроена площ;
- допустима височина, минимална озеленена площ и линии, до които може да се строи.
Пример с условни числа: парцел от 750 м² и сграда, която стъпва на 270 м². При пет надземни етажа РЗП е 5 x 270 = 1350 м², Кинт е 1350 / 750 = 1,8, а плътността е 270 / 750 = 36%.
РЗП 1350 м² при Кинт 1,8 и плътност 36%
Ако планът допуска по-нисък Кинт, сградата трябва да е по-малка, дори плътността да е в рамките на допустимото. Подземен гараж под същата сграда по правило не променя нито едното, нито другото число.
Къде се среща на пазара
- Парцели за строеж. Цената на земята често се сравнява не на квадратен метър терен, а на квадратен метър РЗП, която планът позволява. Два парцела с еднаква площ могат да струват много различно, ако единият позволява двойно повече РЗП.
- Обезщетение срещу терен. Когато собственикът на земята учредява право на строеж срещу готови обекти, уговорката често се изразява като дял от бъдещата РЗП или като конкретни апартаменти.
- Разходи за строеж. Строителите и инвеститорите обикновено смятат цената на строителството на квадратен метър РЗП, защото тя обхваща и общите части.
РЗП и купувачът на апартамент
Купувачът плаща за своя обект: застроената площ на жилището, обикновено заедно с идеалните части от общите части. РЗП не е площта на неговия обект и не е база за цената на апартамента. Ако в оферта за жилище видите цена „на квадратен метър РЗП“, попитайте коя площ е имана предвид.
Сборът от площите в договорите за продажба обикновено не съвпада с РЗП. Към него се добавят подземни обекти и идеални части от подземни общи части, а РЗП описва надземната част. За купувача числото е полезно при преценка на проекта като цяло: колко голяма е сградата спрямо парцела и дали отговаря на разрешението за строеж. Как се сравняват нови и стари жилища, вижте в ново строителство срещу стар фонд.