Какво е ПУП (подробен устройствен план)?
- Среща се и като:
- ПУП-ПРЗ, план за регулация и застрояване, ПРЗ, изменение на ПУП
Накратко
ПУП, или подробен устройствен план, е планът по Закона за устройство на територията, който определя границите на урегулираните поземлени имоти, улиците и какво и как може да се строи във всеки имот: предназначение, височина, плътност и интензивност на застрояване. Изработва се на кадастрална основа и трябва да съответства на общия устройствен план.
Правилата и таксите се променят - проверете при нотариус, адвокат или съответната институция.
Нотариалният акт казва чий е един парцел, а подробният устройствен план казва какво може да се направи с него. ПУП е основата за визата за проектиране и за разрешението за строеж, затова при покупка на парцел, на къща с двор или на жилище в бъдеща сграда планът е част от проверката, а не формалност.
Какво определя планът
Законът за устройство на територията предвижда няколко вида подробни планове. Най-често се срещат:
- план за регулация (ПР): границите на урегулираните поземлени имоти, улиците и площите за обществено ползване;
- план за застрояване (ПЗ): как може да се строи в имотите;
- план за регулация и застрояване (ПРЗ): двете заедно, най-честата форма;
- работен устройствен план и парцеларен план: за специфични случаи, например за комплексно застрояване или за линейни обекти като пътища и проводи.
За всеки урегулиран имот планът посочва предназначението на зоната, начина и характера на застрояване, допустимата височина, линиите на застрояване и показателите: плътност, интензивност и минимална озеленена площ. От интензивността зависи колко РЗП може да има в имота.
Как се одобрява и изменя
Изработването на ПУП започва по инициатива на общината или на заинтересуван собственик, обикновено с разрешение на кмета и по задание. Проектът се изготвя от правоспособни проектанти на кадастрална основа, съобщава се на заинтересуваните лица или се обявява публично, а те могат да подадат възражения. След разглеждане от експертния съвет по устройство на територията планът по правило се одобрява със заповед на кмета или с решение на общинския съвет, в зависимост от вида и обхвата си. Актът за одобряване може да бъде обжалван пред съда, а планът се прилага, след като влезе в сила.
Влезлият в сила план може да се изменя, но само на основанията и по реда на закона и в съответствие с общия устройствен план. Процедурата често отнема месеци, а при спорове и повече. Обещание, че „планът ще бъде сменен“, не е същото като влязъл в сила план.
План, кадастър и собственост
Планът се изработва върху кадастралната основа, най-често кадастралната карта, но не съвпада непременно с нея. Кадастърът описва поземлените имоти такива, каквито са, с техните граници и идентификатори. ПУП образува урегулирани поземлени имоти, в разговорния език „парцели“, чиито граници може да се различават от границите на собствеността. Ако към един парцел се придават части от съседен имот, това се урежда по реда на закона и обикновено изисква сделка или друга процедура, а не става автоматично.
ПУП не доказва собственост. За нея важат документите за собственост и вписванията в Имотния регистър.
Проверка преди покупка на парцел или къща
- скица или справка от действащия ПУП от общината или района: предназначение, показатели, линии на застрояване;
- дали имотът е урегулиран и има ли достъп до улица;
- дали част от него не е отредена за улица, училище, парк или друг обект с публично предназначение;
- при земеделска земя извън регулация: за строеж обикновено са нужни ПУП и промяна на предназначението на земята, което е отделна и често дълга процедура;
- при покупка на зелено: дали проектът, по който се продава, е съобразен с плана и има влязло в сила разрешение;
- дали в съседство тече процедура за изменение на плана, която може да промени застрояването около имота.
При съмнение архитект или юрист може да прочете плана за конкретния случай.