Как се облагат доходите от отдаване на жилище под наем?
- Среща се и като:
- данък върху наема, данък от наем, облагане на доходи от наем, доход от наем по ЗДДФЛ
Накратко
Данъкът върху доходите от наем е данъкът, който физическо лице дължи за получения наем по Закона за данъците върху доходите на физическите лица. Облагаемият доход се определя, като от получения наем се приспаднат нормативно признати разходи, а доходът се декларира с годишната данъчна декларация. Актуалните ставки и срокове се проверяват при НАП.
Правилата и таксите се променят - проверете при нотариус, адвокат или съответната институция.
Когато физическо лице отдава жилище, получаваният наем е облагаем доход, независимо дали се плаща по банков път или в брой и дали наемателят е студент, семейство или фирма. Данъкът се урежда от Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) и се администрира от Националната агенция за приходите (НАП). Тук са описани принципите. Ставките, процентите и сроковете се определят от закона за съответната година, затова ги проверявайте при НАП или при счетоводител.
Как се определя облагаемият доход
Основата е наемът, получен през годината. От него се приспадат нормативно признати разходи, тоест процент от дохода, определен в закона. За физическите лица това е вместо действителните разходи: ремонтът, обзавеждането и таксата към етажната собственост не се приспадат отделно. Върху облагаемия доход се прилага данъчната ставка, а внесеният през годината авансов данък се приспада при окончателното изчисление.
Пример с условни числа: наем 550 € месечно, но жилището е стояло празно един месец. Отправната точка е полученият наем за 11 месеца, тоест 6050 €, а не 6600 €.
Получен наем: 11 x 550 € = 6050 €
От тази сума се изваждат нормативно признатите разходи, а върху остатъка се прилага ставката, действаща за годината.
Кой декларира и плаща
Данъкът се дължи от наемодателя, не от наемателя. Когато наемът се плаща от предприятие или самоосигуряващо се лице, по правило платецът удържа и внася авансовия данък и издава документ за това. Когато наемателят е физическо лице, наемодателят по правило сам внася авансовия данък в сроковете по закона. И в двата случая доходът се включва в годишната данъчна декларация, която може да се подаде и по електронен път.
При съсобствен имот или имот на съпрузи има правила кой и в какъв дял декларира дохода, затова те се уточняват преди подаването на декларацията. Наемът на жилище, собственост на дружество, е част от неговия доход и се облага по Закона за корпоративното подоходно облагане.
Краткосрочен наем и други задължения
Ако жилището се отдава за нощувки на туристи, данъчното третиране може да е различно от това при обикновения наем, а към общината има и отделни задължения, като туристическия данък. Повече има в краткосрочен наем. По европейските правила онлайн платформите за настаняване събират и подават към данъчните администрации данни за доходите на домакините.
Данъкът върху наема не е единственото задължение на собственика. Годишният данък върху недвижимите имоти и таксата за битови отпадъци се плащат на общината отделно, а при продажба на жилището важат други правила, описани в данък при продажба на имот.
Чести грешки при сметката
- Брутна доходност вместо нетна. Доходността, която ImotiTrend показва, е брутна, преди данъци и разходи. Как се стига до нетната, е обяснено в доходност от наем и в разбора доходност от наем по градове.
- Липса на документи. Писменият договор за наем и банковите преводи показват кога и колко е получено.
- Смесване с депозита. Депозитът е гаранция, която по принцип се връща. Как се третират задържани от него суми, е въпрос към счетоводител.
- Стари правила. Процентите и ставките от минали години не са надеждна основа, а актуалните се проверяват при НАП.