Какво е краткосрочен наем на жилище?
- Среща се и като:
- краткосрочно отдаване под наем, наем за нощувки, отдаване на апартамент на туристи, краткосрочно настаняване
Накратко
Краткосрочният наем е отдаване на жилище за кратки периоди, от една нощувка до няколко седмици, най-често на туристи и командировани чрез онлайн платформи. За разлика от обикновения наем той обикновено попада в режима на туристическото настаняване и има отделни изисквания: към общината, към данъците и често към правилата на сградата.
Правилата и таксите се променят - проверете при нотариус, адвокат или съответната институция.
Един и същ апартамент може да се отдава по два много различни начина: на един наемател за година или на десетки гости през сезона. Вторият вариант носи по-висока цена за нощувка, но и друг правен режим, повече работа и по-несигурен доход. Наемните ориентири на ImotiTrend описват месечен наем на квадратен метър, а не цени за нощувка, затова при краткосрочния наем те служат като база за сравнение с обикновеното отдаване.
С какво се различава от обикновения наем
- Правен режим. Обикновеният наем се урежда от договора за наем и Закона за задълженията и договорите. Отдаването на нощувки на туристи е настаняване по Закона за туризма, който поставя изисквания към местата за настаняване. Престой от няколко месеца, например на студент, обикновено си остава обикновен наем.
- Общината. За нощувките се дължи туристически данък в размер, определен от общината, а за самото място за настаняване може да се изисква категоризация или регистрация.
- Данъкът върху дохода. Доходът може да се третира различно от дохода от обикновен наем, както е обяснено в данък върху доходите от наем.
- Правилата на сградата. Правилникът за вътрешния ред и решенията на общото събрание на етажната собственост може да уреждат ползването на общите части и реда при гости.
- Сметките. При обикновения наем токът, водата и отоплението обикновено са за наемателя, а при краткосрочния са разход на собственика.
Сметката: пример с условни числа
Апартамент може да се отдава дългосрочно за 600 € на месец, тоест 7200 € годишно, като сметките плаща наемателят. При краткосрочно отдаване да допуснем 70 € на нощувка и 180 заети нощувки за година, или 12 600 € оборот. От тях да извадим условни разходи, каквито при обикновения наем няма:
- комисиони и такси за плащане от 15%: 1890 €;
- почистване и пране по 30 € на престой при 60 престоя: 1800 €;
- ток, вода, отопление и интернет: 1500 €;
- износване на обзавеждането и консумативи: 900 €.
Остават 6510 €, по-малко от дългосрочния наем, при значително повече работа.
6510 € остатък срещу 7200 € годишен наем
При тези допускания двата варианта се изравняват при около 194 заети нощувки годишно, а всяка нощувка над тях добавя около 49,5 €. Данъците и таксите към общината и към етажната собственост не са включени.
Заетостта решава
Колко нощувки годишно реално ще бъдат заети, е числото, от което зависи всичко. В морските градове търсенето е съсредоточено в летните месеци, а извън сезона жилището често стои празно. Подробен разбор за Варна има в сезонността при наемите. Затова сметката за краткосрочен наем се прави с реалистична заетост за цялата година, а не с цената в най-силната седмица. Празните месеци, сезонните цени и времето за управление са причината нетната доходност от наем при краткосрочно отдаване да се различава силно от брутната.
Преди първия гост
- какво изисква общината за конкретния имот и вид настаняване;
- как ще се облага доходът, уточнено с НАП или със счетоводител;
- правилникът на сградата и решенията на общото събрание;
- ако жилището е наето, дали договорът позволява преотдаване, защото без съгласие на собственика това е повод за спор;
- дали застраховката на жилището покрива настаняване на гости срещу заплащане.