Какво е капаро и кога се връща в двоен размер?
- Среща се и като:
- задатък, капаро при покупка на имот, капаро за апартамент, задатък в двоен размер
Накратко
Капарото е сумата, която купувачът плаща при подписване на предварителния договор, за да потвърди сделката. В закона то се нарича задатък (чл. 93 ЗЗД): ако купувачът не изпълни и продавачът се откаже от договора, сумата остава за продавача, а ако не изпълни продавачът, купувачът може да поиска задатъка в двоен размер.
Правилата и таксите се променят - проверете при нотариус, адвокат или съответната институция.
„Капаро“ е дума от практиката - в закона я няма. Когато купувач и продавач говорят за капаро, правно най-често имат предвид задатък по чл. 93 от Закона за задълженията и договорите. Разликата има значение, защото задатъкът носи последици, които обикновеното авансово плащане няма.
Задатъкът според закона
Задатъкът има две функции: доказва, че договорът е сключен, и обезпечава изпълнението му. Последиците при неизпълнение са огледални:
- ако страната, която е дала задатъка, не изпълни задължението си, другата страна може да се откаже от договора и да задържи задатъка;
- ако не изпълни страната, която е получила задатъка, другата страна може да се откаже от договора и да поиска задатъка в двоен размер;
- изправната страна може и да не се откаже, а да иска изпълнение на договора - тогава обезщетението за вредите се определя по общите правила.
Когато сделката се осъществи, задатъкът по правило се приспада от цената. Отказът от договора се заявява на другата страна, а ако тя не плати доброволно, вземането се търси по съдебен ред.
Пример с условни числа
Цена 150 000 €, задатък 5000 € при подписване на предварителния договор.
Задатък 5000 €: ако се откаже купувачът, той го губи; ако се откаже продавачът, купувачът може да поиска 10 000 €.
При нормално развитие купувачът доплаща при нотариуса 145 000 €. Примерът показва механизма и не е препоръка за размер - законът не определя колко да бъде задатъкът.
Капаро, задатък или аванс
Авансът е част от цената, платена предварително. Той няма наказателна функция: ако договорът бъде развален, авансът по правило се връща, а вредите се доказват и търсят отделно. Затова в договора не е достатъчно да пише само „капаро“. По-ясно е да се запише „задатък по смисъла на чл. 93 ЗЗД“ или „аванс“ - иначе при спор съдът ще тълкува какво са имали предвид страните. Отделно от задатъка може да се уговори и неустойка, например за забава.
Какво да уговорите писмено
- На кого се плаща. На собственика, на всички съсобственици или на лице с изрично пълномощно от тях. Ако сумата се дава на агенция, трябва да е ясно, че тя я приема от името на продавача.
- Как се плаща. По банков път, с основание, което препраща към предварителния договор.
- Отказ на банката. Без изрична клауза невъзможността купувачът да плати остатъка може да се приеме за неизпълнение от негова страна.
- Неочаквани тежести. Запишете, че ако се открият ипотеки или възбрани, които продавачът не е посочил, купувачът може да се откаже и да получи задатъка обратно или в двоен размер.
Колко собствени средства ще са нужни освен задатъка, можете да прецените с ипотечния калкулатор и с обяснението за самоучастието.