Какво е пълномощно за сделка с имот и как се заверява?
- Среща се и като:
- пълномощно за продажба на имот, нотариално заверено пълномощно, пълномощно за покупка на имот, пълномощно за апартамент
Накратко
Пълномощното при сделка с имот е документ, с който едно лице, упълномощителят, дава на друго, пълномощника, право да подпише сделката от негово име. Когато договорът изисква нотариален акт, пълномощното трябва да е с нотариална заверка на подписа и на съдържанието, извършени едновременно, и да описва ясно имота и правата на пълномощника.
Правилата и таксите се променят - проверете при нотариус, адвокат или съответната институция.
Пълномощното решава практичен проблем. Собственикът живее в чужбина, купувачът не може да отсъства от работа в деня на сделката или един от няколко наследници не може да дойде при нотариуса. Вместо тях подписва пълномощникът, но последиците са за упълномощителя: той продава или купува, сякаш е подписал сам. Затова съдържанието на документа е толкова важно, колкото и формата му.
Каква форма изисква законът
Сделките, с които се прехвърля собственост върху имот, се сключват с нотариален акт. Когато договорът трябва да е в нотариална форма, Законът за задълженията и договорите изисква пълномощното да е с нотариална заверка на подписа и на съдържанието, извършени едновременно. Пълномощно в обикновена писмена форма или със заверка само на подписа не е достатъчно за такава сделка. Нотариусът, пред когото се изповядва сделката, проверява представителната власт на пълномощника и отказва, ако формата или обхватът на пълномощното не отговарят на изискванията.
Ако упълномощителят е в чужбина, заверката може да се направи в българско консулство или от местен нотариус. Във втория случай обикновено са нужни апостил или легализация и превод на български. Преди подписването изпратете проекта на нотариуса в България, който ще изповяда сделката, и попитайте дали ще приеме избрания вариант.
Какво трябва да пише в пълномощното
- Имотът: адрес, идентификатор от кадастралната скица, площ, прилежащи части и документ за собственост.
- Действията: да продаде или да купи, да подпише предварителен договор, да даде или да приеме задатък, да се снабдява с документи, да плаща данъци и такси.
- Цената и плащането: точна или минимална цена и по чия сметка постъпват парите. Израз като „при цена и условия по негова преценка“ оставя на пълномощника почти пълна свобода.
- Договор със себе си: ако пълномощникът може да купи имота за себе си, това трябва да е изрично разрешено. Без такова съгласие законът по правило не допуска подобен договор.
- Преупълномощаване и срок: може ли пълномощникът да прехвърли правата си на друг и до кога важи пълномощното. Законът не поставя общ срок, затова крайната дата е полезна защита.
Рисковете за двете страни
За упълномощителя най-опасно е широкото пълномощно. Общо пълномощно за разпореждане с цялото имущество може да позволи на пълномощника продажба, дарение или ипотека без ново съгласие. По-сигурно е пълномощно за конкретен имот и конкретни действия, като цената постъпва по банков път по сметка на собственика, а не на пълномощника. Ако пълномощникът се споразумее с другата страна във вреда на упълномощителя, законът дава защита, но тя обикновено минава през съд.
За купувача рискът е друг: пълномощното може да е оттеглено, упълномощителят да е починал, а при измамите с имоти документът дори може да е подправен. Поискайте копие предварително, за да се провери обхватът му, и предпочетете плащане по банков път към продавача, например чрез ескроу сметка, вместо пари в брой за пълномощника. Ако пълномощникът договаря цената, първа представа за нивото в района дават ориентирите по градове и квартали.
Оттегляне и прекратяване
Упълномощителят може да оттегли пълномощното по всяко време. Оттеглянето трябва да стигне до пълномощника, а за доказателство е разумно да е писмено и с нотариална заверка. Попитайте нотариуса как оттеглянето може да стане известно и на други нотариуси. Пълномощието се прекратява и със смъртта на упълномощителя или на пълномощника, затова сделка, подписана след смъртта на собственика, носи сериозни правни рискове дори когато документът изглежда редовен.