Какво е предварителен договор при покупка на имот?
- Среща се и като:
- предварителен договор за покупко-продажба, предварителен договор за апартамент, предварителен договор за имот, predvaritelen dogovor
Накратко
Предварителният договор е писмено споразумение, с което купувачът и продавачът се задължават да сключат окончателен договор за имота - нотариален акт - при уговорени цена, срок и условия. Той не прехвърля собствеността, но обвързва страните: ако едната откаже да подпише акта, другата може да поиска от съда да обяви договора за окончателен.
Правилата и таксите се променят - проверете при нотариус, адвокат или съответната институция.
Между уговорката за цената и нотариалния акт обикновено минават седмици, понякога месеци: купувачът урежда кредит, продавачът събира документи, банката прави оценка. Предварителният договор държи сделката през този период. Той не прави купувача собственик - собствеността преминава едва с нотариалния акт - но задължава двете страни да го сключат при договорените условия.
Какво изисква законът
Правилата са в чл. 19 от Закона за задълженията и договорите. Когато окончателният договор трябва да е в нотариална форма, както при покупка на имот, предварителният се сключва в писмена форма. Той трябва да съдържа уговорки за съществените условия на окончателния договор - кой е имотът и каква е цената. Нотариална заверка на подписите не е задължителна, но дава сигурност за датата и за самоличността на подписалите.
Какво да съдържа на практика
Законовият минимум рядко е достатъчен. Добре подготвеният договор описва:
- страните, включително всички съсобственици, а ако имотът е съпружеска имуществена общност - и двамата съпрузи;
- имота с идентификатор от кадастъра, площ, етаж и прилежащи части - мазе, таван, паркомясто, идеални части;
- цената, графика на плащане и сумата, дадена като задатък;
- крайна дата за нотариалния акт и последиците при забава;
- какво става, ако банката откаже кредит или ако се открият тежести;
- декларации на продавача, че няма ипотеки, възбрани, наематели и съдебни спорове и че местните данъци са платени;
- кой плаща разходите по сделката.
Последната точка често се пропуска. Ако договорът мълчи, Законът за задълженията и договорите разпределя разноските по продажбата на недвижим имот поравно между страните, а местният данък се дължи на общината от купувача. За да няма спор при нотариуса, запишете изрично кой какво плаща.
Ако другата страна се откаже
Всяка страна може да предяви иск за сключване на окончателния договор (чл. 19, ал. 3 ЗЗД). Ако искът бъде уважен, договорът се смята за сключен от влизането на решението в сила - решението замества нотариалния акт. Когато купувачът още дължи част от цената, съдът постановява решението при условие, че тя бъде платена. Исковата молба се вписва в Имотния регистър и така решението има действие и срещу лица, придобили права върху имота след вписването. Другият път е отказ от договора и претенция по задатъка. Кое е по-подходящо в конкретния случай, е въпрос към адвокат.
При покупка на зелено
Когато сградата още се строи, предварителният договор урежда отношенията за месеци или години напред. Обичайно плащанията се обвързват с етапите на строителството, например Акт 14 и Акт 16. Проверете дали продавачът е собственик на земята или има право на строеж, какви тежести има върху нея и какво става при забава на строежа. Повече за рисковете - в покупка на зелено.