Какво е обезпечение по кредит и какви видове има?
- Среща се и като:
- обезпечение по кредит, обезпечение на кредит, допълнително обезпечение, вещно обезпечение
Накратко
Обезпечението е право върху имущество или задължение на друго лице, което гарантира връщането на кредита: ако длъжникът не плаща, кредиторът може да се удовлетвори от обезпечението. При жилищния кредит основното обезпечение е ипотеката върху купувания имот, а като допълнителни се срещат поръчителство, залог или ипотека върху друг имот. Обезпечението не намалява самия дълг.
Правилата и таксите се променят - проверете при нотариус, адвокат или съответната институция.
Жилищният кредит е по-евтин и по-дълъг от потребителския, защото е обезпечен: ако не бъде върнат, банката има откъде да се удовлетвори. От обезпечението зависят колко ще ви отпуснат, при каква лихва и какво ще поиска банката, ако обстоятелствата се променят.
Видове обезпечение
Правото различава две големи групи:
- Вещни обезпечения. Право на кредитора върху конкретно имущество. За недвижим имот това е ипотеката, а за движими вещи и вземания, например депозит, е залогът. Особеният залог се вписва в Централния регистър на особените залози.
- Лични обезпечения. Друго лице поема да отговаря за дълга с цялото си имущество. Най-честият пример е поръчителят.
Съкредитоискателят не е обезпечение в тесния смисъл, защото е длъжник по кредита от самото начало, но за банката вторият доход също намалява риска. Застраховката на ипотекирания имот пък пази стойността на обезпечението, затова банките обикновено я изискват. Повече в статията за застраховките към жилищен кредит.
Как обезпечението променя кредита
Колкото по-сигурно е обезпечението, толкова по-малък е рискът за банката, затова обезпечените кредити по правило са с по-ниска лихва. За август 2026 средният лихвен процент по нови жилищни кредити е 2,42%, а по нови потребителски кредити, които обикновено не са обезпечени с имот, е 8,91%, по данни на ЕЦБ. Динамиката е на страниците за ипотечните и потребителските лихви.
Обезпечението определя и колко можете да вземете. Банката сравнява кредита със стойността на обезпечението чрез LTV, а стойността установява с банкова оценка. Важно е и какво обезпечението не прави: ако имотът бъде продаден принудително за по-малко от дълга, остатъкът по правило продължава да се дължи.
Пример: допълнителна ипотека върху имота на родителите
Условен пример: жилище за 150 000 €, собствени средства 15 000 €, кредит 135 000 €. Приемаме, че оценката съвпада с цената.
- Само с купуваното жилище LTV е 90%.
- Ако родителите учредят ипотека и върху свой апартамент, оценен на 70 000 €, обезпеченията стават 220 000 €, а LTV пада до около 61,4%.
По-ниското LTV може да направи кредита възможен или да донесе по-добра лихва, но апартаментът на родителите вече отговаря за дълга на детето им. Ако кредитът не се плаща, банката може да насочи изпълнението и към него. Затова допълнителното обезпечение е семейно решение, а не формалност.
Какво да проверите в договора
- кои са всички обезпечения по кредита и за каква сума отговаря всяко от тях;
- дали банката може да поиска допълнително обезпечение, например ако стойността на имота спадне съществено или той бъде повреден;
- какви застраховки се изискват и в чия полза;
- нужно ли е съгласие на банката за нови тежести върху имота или за преустройство;
- може ли обезпечение да бъде освободено или заменено, например след частично погасяване, и как: обикновено с анекс и нови вписвания.