Какво е предварително одобрение за жилищен кредит?
- Среща се и като:
- предварително одобрение за кредит, предварително одобрение за ипотечен кредит, принципно одобрение, одобрение по доход
Накратко
Предварителното одобрение е оценка на банката колко кредит и при какви ориентировъчни условия може да ви отпусне според дохода, задълженията и кредитната ви история, преди да е избран конкретен имот. То не е окончателно решение: окончателното одобрение идва след банковата оценка на имота, проверката на документите за него и повторна проверка на доходите ви.
Предварителното одобрение обръща реда на покупката: първо разбирате колко можете да вземете, после търсите жилище. Така преговаряте с ясен бюджет и знаете какви срокове да запишете в предварителния договор.
Какво проверява банката на този етап
Обикновено банката иска документ за самоличност, документи за дохода и данни за други кредити, а сама прави справка в ЦКР. Тя изчислява какъв дял от дохода ви ще отива за вноски (DSTI) и прилага вътрешните си правила и изискванията на БНБ към кредитополучателите. Резултатът обикновено е максимална сума, срок и ориентировъчна лихва.
Поискайте отговора писмено, с дата и срок на валидност. Устно обещание за сума не помага, ако след два месеца условията са други.
Какво предварителното одобрение не гарантира
То не е договор и не задължава банката да отпусне кредита. Окончателното решение зависи от:
- банковата оценка на конкретния имот и от LTV, което тя позволява;
- документите за собственост и тежестите върху имота;
- дали доходът и задълженията ви са същите като при кандидатстването;
- дали лихвата и правилата на банката не са се променили междувременно.
Обвързващо за банката е едва предложението, което тя отправя след оценката на кредитоспособността ви, заедно с проекта на договора. По Закона за кредитите за недвижими имоти на потребители след получаването на проекта имате 14 дни да решите, като през този срок предложението е обвързващо за банката.
Пример: доходът позволява едно, имотът друго
Условен пример: банката ви одобрява предварително до 140 000 € по доход. Приемаме, че финансира до 80% от по-ниската стойност между цената и оценката (условно допускане, не регулаторна граница).
- Жилище А: цена 160 000 €, оценка 152 000 €. Кредитът е 121 600 €, а собствените средства са 38 400 €.
- Жилище Б: цена 185 000 €, оценка 190 000 €. По стойност банката би дала 148 000 €, но доходът ограничава кредита до 140 000 €, затова собствените средства са 45 000 €.
Банката отпуска по-малката от двете суми: тази, която позволява доходът, и тази, която позволява имотът. Към собствените средства добавете и разходите по сделката, описани в самоучастието.
Как да ползвате одобрението при покупка
- Търсете жилище в рамките на одобрената сума, с резерв за по-ниска оценка.
- В предварителния договор предвидете срок, достатъчен за оценка и окончателно одобрение, и клауза за случая, в който банката откаже кредита. Без нея рискувате капарото.
- Ако кандидатствате в няколко банки, сравнявайте стандартизираните европейски формуляри, а не само предварителните суми и лихви.
- Нов кредит или смяна на работата преди сделката може да промени решението на банката, затова я уведомете навреме.
Какъв имот отговаря на дохода ви, пресметнете ориентировъчно в раздела „Бюджет“ на ипотечния калкулатор.