София
Ориентир2450 €/м²
ориентир за покупка+11,2% за година
- Наем
- 12,5 €/м² на месец (+7,7%)
- Диапазон за покупка
- 2009-3308 €/м²
- Население
- 1 205 548
Сравнение на градове · ориентири
Завръщане в Шумен: какво струва жилището спрямо София
Връщате се у дома с работа от разстояние или с деца? Сравнение на цени, наеми, ръст, доходност и продажба в София и Шумен по ориентири за 2026.
София и Шумен накратко
Шумен
Ориентир870 €/м²
ориентир за покупка+4,2% за година
- Наем
- 4,9 €/м² на месец (+3,8%)
- Диапазон за покупка
- 713-1175 €/м²
- Население
- 72 000
Сравнението между София и Шумен почти винаги е лично. Търсят го хора, които са родени в Шумен или в областта, учили са и работят в столицата и сега, с дете или с работа от разстояние, обмислят завръщане. Баба и дядо наблизо, по-евтино жилище, по-малко трафик и платото с паметника над града звучат убедително, но решението рядко е само емоционално: то минава през продажба или отдаване на столичното жилище и през въпроса какво става, ако след години пак се наложи преместване.
Тази страница поставя двата пазара един до друг: цена, наем, време до продажба, годишна промяна и доходност. Разликата в цената е 182%, а по-долу ще видите как изглежда тя в конкретни суми и кои рискове остават скрити зад по-ниското число.
Ключови показатели: София и Шумен
Покупка и наем на ниво град. Последната колона показва разликата на София спрямо Шумен: в проценти за цените и в процентни пунктове (п.п.) за промяната и доходността.
Плъзнете таблицата настрани, за да видите всички колони.
| Показател | София | Шумен | София спрямо Шумен |
|---|---|---|---|
| Покупка | |||
| Ориентир за покупка | 2450 €/м² | 870 €/м² | +181,6% |
| Диапазон в града | 2009-3308 €/м² | 713-1175 €/м² | не се сравнява |
| Промяна за година | +11,2% | +4,2% | +7,0 п.п. |
| Медиана дни на пазара | 37 дни | 47 дни | -10 дни |
| Брутна доходност от наем | ~6,12% | ~6,76% | -0,64 п.п. |
| Наем | |||
| Ориентир за наем | 12,5 €/м²/мес | 4,9 €/м²/мес | +155,1% |
| Диапазон в града | 9,4-17,5 €/м²/мес | 3,7-6,9 €/м²/мес | не се сравнява |
| Промяна за година | +7,7% | +3,8% | +3,9 п.п. |
| Град | |||
| Население | ~1 205 548 | ~72 000 | не се сравнява |
| Райони и квартали в сайта | 45 | 6 | не се сравнява |
Колко струват 45, 65 и 85 м²
Груба сметка по средния ориентир за града: площ по цена на квадратен метър. Без ремонт, данъци, нотариални такси, комисиони и сметки.
Плъзнете таблицата настрани, за да видите всички колони.
| Площ | София | Шумен | София спрямо Шумен |
|---|---|---|---|
| Покупка: цена само за квадратните метри | |||
| 45 м² | 110 250 € | 39 150 € | +71 100 € |
| 65 м² | 159 250 € | 56 550 € | +102 700 € |
| 85 м² | 208 250 € | 73 950 € | +134 300 € |
| Наем: на месец, без сметки | |||
| 45 м² | 563 € | 221 € | +342 € |
| 65 м² | 813 € | 319 € | +494 € |
| 85 м² | 1063 € | 417 € | +646 € |
Как се движат цените в София и в Шумен
Двата града на една ос в €/м². Сменете периода, за да видите по-кратък или по-дълъг хоризонт.
София и Шумен: ориентир за покупка, €/м²
Реконструиран тренд: днешният ориентир, разпределен назад по градския индекс. За последните 10 години: София +127,5%, Шумен +117,0%.
За периода: София +127,5% · Шумен +117,0%. В последната точка Шумен е -64,5% спрямо София.
Днес: София ~2450 €/м², Шумен ~870 €/м². Градските индекси са моделирани спрямо националния индекс на Евростат и мащабирани към днешния ориентир. Не са исторически сделки.
За кого е по-подходяща София
- Хора, които са изградили кариера и мрежа от контакти в столицата и не искат да започват отначало.
- Семейства, които искат за децата си най-широк избор на училища, университети и извънкласни занимания.
- Хора, които предпочитат да запазят столичното жилище като опора, вместо да заложат всичко на по-малък пазар.
За кого е по-подходящ Шумен
- Хора, родени в Шумен или областта, които се връщат с работа от разстояние и искат семейството наблизо.
- Млади родители, за които помощта от баби и дядовци и кратките разстояния тежат повече от столичния избор.
- Купувачи с капитал от продадено столично жилище, които искат дом без кредит или с малък кредит.
Как да изберете между София и Шумен
При завръщане обикновено има два сценария. Първият е да продадете столичното жилище и да купите в Шумен. Квадратният метър е 2450 €/м² в София и 870 €/м² в Шумен, а 65 м² струват около 159 250 € срещу 56 550 €, така че продажбата на столичен апартамент често покрива шуменския изцяло и оставя резерв за ремонт.
Вторият сценарий е да задържите столичното жилище и да го отдавате. Ориентирът за 60 м² е около 750 € месечно в София и около 294 € в Шумен, тоест наемът от столицата покрива с излишък наем на същата площ в Шумен. Така запазвате връзка с най-динамичния пазар в страната - годишната промяна там е +11,2% срещу +4,2% в Шумен, - но поемате управление на имот от стотици километри.
Ако все пак ползвате кредит, 80% финансиране за 25 години при 2,5% дава вноска за 65 м² от около 203 € в Шумен срещу около 572 € в София. Тези 2,5% са условни, избрани близо до средната лихва от 2,42% (август 2026). За семейство, което живее с един столичен доход от дистанционна работа, тази разлика променя целия месечен бюджет.
Скритият риск е изходът. Медианното време до продажба в Шумен е 47 дни срещу 37 дни в София, а купувачите са предимно хора от областта. Ако животът ви върне в столицата след години, шуменското жилище ще се продава по-бавно и вероятно с по-скромен ръст. Брутната доходност в Шумен е 6,76%, така че отдаването остава вариант, а търсенето идва основно от университета и от местната работна сила.
Части от Шумен се изкачват към платото и това се усеща във всекидневието: стръмна улица до входа, етаж без асансьор и паркиране в по-стар квартал тежат повече, отколкото в равнинен град. Шуменските ориентири се движат от 713 €/м² до 1175 €/м²; центърът е най-скъп, а Гривица и Добруджа са най-достъпни. Ако завръщането е заради децата, проверете училището и детската градина в квартала, преди да сравнявате цените по квартали в Шумен.
Всичко изброено дотук се основава на ориентири: моделирани нива за двата града, които помагат да сравните мащаба, но не заместват огледа и документите.
Въпроси: София или Шумен
- Колко по-ниски са цените на жилищата в Шумен спрямо София?
- Квадратният метър по ориентир е 870 €/м² в Шумен и 2450 €/м² в София, тоест столицата е по-скъпа с 182%. Жилище от 65 м² по тези ориентири е около 56 550 € в Шумен и около 159 250 € в столицата.
- Да продам или да отдавам жилището си в София, ако се върна в Шумен?
- Зависи колко ви трябва капиталът и дали сте готови да управлявате имот от разстояние. Наемът за 60 м² в София е около 750 €, а на същата площ в Шумен около 294 €, но отдаването изисква човек на място, който да реагира при нужда.
- Трудно ли се продава жилище в Шумен?
- По-бавно, отколкото в столицата: продажбата отнема медианно 47 дни в Шумен и 37 дни в София. Купувачите са предимно от областта, затова стандартни двустайни и тристайни апартаменти в поддържани сгради се продават по-лесно от нестандартни имоти.
- Колко поскъпват жилищата в Шумен?
- Годишната промяна по ориентир е +4,2%, при +11,2% в София. Шуменският пазар е спокоен и по-малко спекулативен, затова не пренасяйте върху него очакванията от столицата.
Продължете към
Кварталите на двата града, интерактивното сравнение с превключване към наеми и сметка на вноската със свои числа.